天津的楼市行情到底会不会来？所以我们一定要瞄着北京的楼市，只要北京楼市一启动，这就是信号了。现在的问题是，北京楼市真的启动了。在去年年底深圳楼市启动时，北方城市还是很挫，降价表情包无处不在。很明显，宏观杠杆率高的年份（2008-2009、2015-），就是楼市的大行情，房价都是涨的。无论是天津楼市的自身状况，还是全国楼市周期，所有的信号已经很明显了。
相比感性，现在更需要一些理性：
天津楼市将迎来终结？ 你什么时候到？
01
不能盲目猜测，还是要尊重客观事实。
沉浸在天津楼市的人们可能没有意识到，最近北京、上海的二手房也开始火爆。
北京二手房不仅成交量增加，而且价格也开始上涨； 上海二手房成交量再创新高。
在所有楼市数据中，二手房是最真实的。
之所以要关注一线城市，是因为他们的一举一动都是一个信号。
什么信号？ 我们需要回顾一下前两轮楼市周期。
▪ 2007年，深圳房价意外上涨。
从1月份的10872元/平方米，跃升至10月份的17350元/平方米，涨幅达70%。
▪ 2008年初，上海房价开始上涨。
不到一年的时间，价格从7005元/平方米上涨至10735元/平方米，涨幅达53%。
▪ 2008年底，北京房价开始上涨。
2009年大幅上涨，从13799元/平方米升至20328元/平方米，涨幅达47%。
▪ 2009年中期，天津房价开始上涨。
从7000元/平方米左右，到年底上涨到10000元/平方米左右，涨幅达43%。
那轮市场行情中，深圳先涨，一年后又转战上海，不到一年又转战北京，半年后又转战天津。
继续下一个周期。
▪ 2015年3月，深圳房价全国率先启动。
从3月份的29436元/平方米，上涨到年底的41494元/平方米，涨幅达40.9%。
2016年3月，深圳房价停止上涨。
珠三角各城市房价也有小幅上涨，比如2023年只有广西南宁。
▪ 2015年5月，上海房价开始上涨。
一直持续到2016年，总体来说比深圳晚了2个月左右开始。
与此同时，长三角各城市房地产市场逐渐解冻，涨价大致顺序为：上海、合肥、杭州、南京、苏州。
苏州是最晚的，2023-2023年显然会开始上涨。
▪ 2016年3月，北京房价启动。
随后几个月价格迅速上涨，从4.2万元/平方米上涨至5.7万元/平方米。
▪ 2016年9月，天津房价调整启动。
上季度从12589元/平方米上涨至16473元/平方米，涨幅达31%，一直持续到2023年下半年房价停止上涨。
历史惊人地相似。
2015年3月，深圳率先崛起； 2个月后，上海开始上涨； 10个月后，北京开始崛起； 半年后，天津也效仿。
在这个循环中，一线城市也领涨，随后资金和需求溢出，辐射到二线城市，再辐射到三四线城市。
到2023年底才会完成完整的上涨周期。
02
我们可以得出2个明确的结论：
①中国楼市各轮周期的节奏并不统一。 每个城市都会轮换。
房价的上涨是由城市能级“从高到低”传导的，从一线城市到二线城市，再到三四线城市。
一线城市中，深圳率先崛起，但无法“独飞”。 上海肯定会紧随其后，北京将是最后一个。
因为经济基础决定了水泥建筑的寿命。
中国经济首先由南方拉动； 中国的房地产市场也受到南方的推动。 然后东部赶上，北部紧随其后，北部的行情来得更慢、时间更短。
总体来看，北方的市场情况比南方晚1-2年左右。
② 天津房价起步将落后北京半年左右，落后深圳一年半左右。
因此，我们必须密切关注北京的楼市。 北京楼市一旦启动，这将是一个信号。
现在的问题是天津房价政策，北京楼市真的启动了。
03
9月，北京住宅交易量同比增长76%，其中二手房交易量达到17259套，同比增长40%。
这已经是非常明显的复苏迹象了。
国庆期间成交量明显高于去年。 这种人气一直持续到节后才结束。
海淀不少二手小区开始涨价； 总价6到1000万，其中很大一部分是全额付款的……
以北京的市场情况来看，即使从现在开始算，半年后，也就是明年上半年，可能就轮到天津了。
我们可以再验证一下深圳和上海的楼市。
深圳将在2023年底开始出现繁荣，整体销量和价格都会上涨。 今年疫情过后，房价飙升，售楼处犹如“菜市场”。
去年年底深圳房地产市场启动时，北方城市还很受挫，降价表情包随处可见。
大家都说深圳第二轮已经开始了，但是第一轮我们还是无法自拔。
表面上是一句玩笑，实际上却是客观规律。
按照前两个周期计算天津房价政策，北京市场将比深圳晚一年左右。
果然，2023年底，北京上线了。
上海楼市实际上从今年3月份开始就开始回暖。
每日盘一张又一张。 首先，硬需求光盘的容量增加，然后改进光盘开始。 一套利用两套。
二手房市场显然正在蓬勃发展，交易量创历史新高。
尤其是9月成交量突破3万套，创下四年来新高。 2015年、2016年上海二手房就是这个水平。
毫无疑问，上海楼市正在回暖。
上两轮周期，深圳上线后就变成了上海，这次也是如此。
上海二手房交易量（2023-2023年）
来自一线城市的信号很明显。 没有监管就会出现大循环，有监管就会出现小循环。 市场经济的规律不会改变。
这个周期已经到来，起点依然是一线城市。
目前市场已从深圳轮转到上海，到达北京，距离天津也不远了。
2023年上半年，差不多了。
04
还有另一个维度可以决定这个周期是否真的到来。
看看过去五年中国的宏观杠杆率。
显然，在宏观杠杆率高的年份（2008-2009年、2015-2023年），房地产市场繁荣，房价上涨。
最关键的是，今年以来，宏观杠杆率明显上升。 2023-2023年房价怎么样？
10月14日，央行也承认“允许阶段性提高宏观杠杆率”。
任何国家的宏观杠杆飙升都会带来两个结果：资产价格上涨和通货膨胀。
从最新的宏观杠杆率来看，本轮全国市场行情应该是回暖的。
预计2023年，不仅是天津，很多二线城市都会“轮换”。
05
天津现在的情况怎么样？
政策已触底，即将尝试。
尤其是昨晚发生的事情简直是一场“考验”，所有人的情绪立刻受到了影响。
此前，滨海高新区、中关村两地购房政策有所放松，市场并未出现剧烈波动。
这一次，情况真的不同了。
土地向侧面倾斜。
无论成交量多高或多低，地价始终没有下跌，从源头上防止了“贱回潮”的出现。
年底新房将继续享受优惠。
一些房地产的价格大致相同； 今年待售土地会减少，明年上半年新房供应也会减少。
短期内价格取决于供需关系，加上小阳春，价格没有理由下跌。
我们也说过，今年最后两个月，天津楼市进入了“真正的抄底季”。
无论是天津楼市本身的情况，还是全国楼市周期，所有信号都已经很明显。
所以，做好准备。
