模型失灵，但总得有个参照系，来判断房价合不合适。至少心里有个数，现在各板块正常房价，应该是多少？手里的钱，最终决定房价高度，以及对楼市的支撑力。也就是说，现在的房价，在2015年底基础上增长25%，是正常的。价格大幅低于合理值，主要北边房价节节败退。明显这房价现在“不切实际”。如果做个刚需高层，房价也就2.整体来看，适用绝大多数板块，也的确出现低于板块合理值的房价。
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价格拉锯战每天都在上演。
近日，融侨南站1.36万平房再次震撼楼市。
不得不承认，天津的一些房价感觉很便宜。
不过便宜的时候我不敢买，因为我没有把握。
事实上，现阶段确实无法预测“底部”在哪里。
由于开发商“救命降价”不合理，所有地价、成本、盈利模式都崩塌了。
模型失败了，但必须有一个参照系来判断房价是否合适。
至少我心里有一个想法。 现在各板块的正常房价应该是多少？
简单来说，看这个关键指标就可以了。
房价在和谁竞争？
人口？ 价格？ 政策？ 公公说公公说得对，婆婆说婆婆说得对。
每个维度都可以有道理天津房价多少合适，但似乎很难绝对令人信服。
房价，归根结底还是货币效应。
一个城市聚集的资金越多，其房地产市场就越稳定。
手里的钱最终决定了房价的高度及其对楼市的支撑。
因此，关注一个指标就够了：本外币存款余额。
比如，为什么杭州的房价那么高？
根本原因在于，2023年末，杭州本外币存款余额5.4万亿元，总量仅次于一线城市。
较2023年增长20%，增速仅次于深圳。
目前，天津部分房价已经回到2016年上半年，甚至2015年的水平。
我们不妨把时间拨回到上一个楼市周期的起点——2015年底。
2015年末，天津本外币存款余额2.8万亿元。
2023年（截至9月），这个数字将达到3.5万亿，增长25%。
房价可以与本外币存款余额增长速度同步。
也就是说，当前房价较2015年底上涨25%属于正常现象。
如果你同意这个逻辑，可以继续阅读下面的内容。
天津各板块土地价值具体是多少？
首先，需要注意的是，本外币存款增速得出的土地价值是建立在该板块没有跳涨的前提下的。
也就是说，这几年没有大建设，地价也没有暴涨。
如今，许多行业的土地价值远高于推测。
比如市区、西青、东丽等核心区域，经过六年的时间，地段价值得到了提升。
这也是核心领域的马太效应。
西青区
梅江房子27000/平米，大寺房子19500/平米。 这是估计值。
现在出售的新房产的价格比这个还要高。
精武镇大南河，平房22000/平米。
艺树家酩悦府的售价已经达到了每平方米17000元，有点超卖了。
张家窝平房售价13500/平方米。
融侨的平房半径为13600元/平方米，非常接近合理价值。
中北镇房屋每平方米18000元，高层建筑每平方米14000元。
这个价格显然回不去了。 这几年，中北镇不断建设，写字楼、商业中心、土地价值不断增加。
津南区
鲜水谷高层建筑售价为每平方米1万元。
富力又一城、新城、幸福目前售价为8500元/平方米，无法再降。
莘庄小高层售价为13500元/平方米。
津南悦府12000/平米，低于合理值。
因此一周可以卖出140套，这个价格会持续到年底。
八里台平房售价9200元/平方米。
奥园鲁豫公园和嘉泰国子监现在基本就这个水平了。
双港平房售价17800/平方米。
该地段只有一个新项目——天房临澧公园，尚未开业。
田家湖高层楼售价6600元/平方米。
此前，星耀五洲最低价为6900元/平方米。 如果再来的话可以考虑。
北辰区
大张庄7700元/平方米。
现在价格正好，中梁金门京城7500元/平方米，新城悦君丰华也在同步竞价。
瑞景高层1.9万/平方米，小高层推算2.09万/平方米。
但现在代价更加严峻。
融创御景辰四合院此前售价16500元/平米，如今中骏金地瑞景湾首次开业，15900元/平米起天津房价多少合适，精装修。
价格明显低于合理值，北方地区房价稳步回落。
南仓高层建筑造价1.4万/平方米。
永祥大厦一周前认出一颗特弹，高层售价1.6万/平方米。
铁东北路平房售价18700/平方米。
显然，现在也已经超卖了。 绿地新丽北苑精装修洋房价格15000/平米起。
北辰正荣公馆精装修平房13800/平米，基本清盘。
东丽区
城林路高层14700元/平方米，小高层16000元/平方米是比较合理的价格。
东丽湖高层建筑售价8700元/平方米。
三元樱华君高价7500起，甩卖价。
华明镇高层建筑售价10600/平方米。
显然现在这个房价是“不现实的”。
华明镇有点特别。 一方面，近年来新房供应量较低。 另一方面，机场的房价很高。 足以吸收机场的溢出效应，因此房价得到了支撑。
晋滨大道别墅售价18300/平方米。
东方和府目前的小高层售价1.9万/平方米。
新丽平房售价18000/平方米。
现在是2万/平方米。 十分之九的人觉得贵，但人们只关心地点和集体佛教。
南开区、河西区
和平不在讨论范围之内。 学区价值太高，地段价值变形。
这个逻辑不适用于南开和河西。 这两个区正在彻底完善市场。
在为改善项目定价时，区位价值只是基础，还必须锚定产品和品牌的溢价。
更何况，2016年和2023年南开地价飙升，房价也涨到新高。
注定只建造豪宅，追求的不是性价比。
河东区
河东、海河沿岸高层建筑3万间/平方米。
中交春盈海河精装修3.5万/平方米。 如果能给予特别折扣的话，价格还算合理。
津滨大道平房每平方米22000元，太阳城高层楼每平方米17500元。
这两个部门过去几年一直在建设，土地价值有所增加，但不会回到这个水平。
河北区
海河沿岸高层建筑3万间/平方米。
客观地说，目前海河沿岸的精装修价格在3.6万/平方米左右，确实不算什么。
建昌路、天泰路高层建筑2万/平方米。
目前建昌路春和人居高层成交价仅为2万/平方米。
中铁建华余金县高层楼售价2.5万/平方米。 还有很长的路要走。
虹桥区
嘉源里的高层建筑每平方米售价19000元。
17300/平方米的房价太高了。
泰达城成为虹桥核心区，区位价值提升。
西站的价格是25000/平方米，还算合理。
西峪庄出让土地预计楼面价为1.6万/平方米。
如果想住刚需的高层，房价只要2.5万/平方米，但改善方案又另当别论了。
用本外币存款余额增速来衡量房价的合理性，是目前唯一的纯客观参考体系。
总体而言，这适用于大多数行业，并且确实存在房价低于该行业合理价值的情况。
现阶段买房需要异于常人的勇气。
自己心里有一把秤，比让别人说一万遍“完美”要好。
