房价不断上涨，“造富”了一群人的同时，也彻底断了更多人在大城市买房安家的念想。我们看到，最近一段时间，有多位专家以“5年8000万农民进城”会创造大量的购房需求为理由，认为未来5年我国房价将继续上涨。5年8000万农民进城，真的会继续推动房价上涨吗？房地产内行专家莫开伟道出“实情”：农民进城买房不是必然，农民更不可能为高房价买单。未来5年8000万人进城，对房价有何影响，会继续推动房价上涨吗？

一周前，中央媒体新华社报道称，全国100多个县房价已突破万元。 更有什者，价格高达每平方米2万至3万元。 比如海南陵水、浙江义乌、河北燕郊等地的房价远高于很多千万人口的省会城市。

同时，国家统计局公布的数据显示，截至2023年5月底，全国平均房价超过2万元/平方米的城市有31个。 从2000年到2023年第一季度，全国平均房价上涨了5.32倍。

看到这里，大家应该有一个共同的感受。 我国很多地方房价严重高企，购房者的压力普遍不低。 以均价2万一平米为例，如果买90平米的房子，房子总价就是180万。 即使用30%首付抵押贷款买房，购房者也必须拿出不少于60万的现金（购房价+契税等）。 这还不包括未来30年每月近7500元的还款额。

所以，我们特别同意白岩松前不久说的一句话：当房价在每平方米3万到4万元的时候，无论涨多少，都与老百姓没有关系。 反正他们的工资也买不起。

现实确实是这样的。 看看我们周围买房的情况就一目了然了：现在还能买房的，要么是家境很雄厚，要么就是卖掉旧房来置换。 即使勉强买了新房，首付和月供也几乎翻倍，压力难以想象。 因此，很多经历过的人感叹买了房子后生活质量大打折扣，不敢花钱、不敢请假、不敢辞职。 尤其是对于养房、养车、养孩子、养家糊口的人来说，即使工作不顺，也要咬碎牙咽下去。 他们甚至被年轻一代嘲笑为“被现实压垮的一代”。

面对动辄达到每平方米2万至3万元的房价，越来越多的年轻人表达了无奈和反抗——房价太高，很多人即使买房也很难拿出30%的首付。他们耗尽了积蓄。 但现在中国似乎已经到了“无房难住”的地步：房子不仅是居住的地方，更是婚姻、教育、养老、户籍等不可或缺的载体。举个例子。 现在的婆婆基本上都是“没有房子就不娶女儿”。 有的甚至将“嫁女儿”的标准从“在县城有房”提高到“在省会城市有房”。

近二十年来，我国房价几乎是“单边上涨”，尤其是很多一二线城市，房价20年上涨了十几倍。 房价持续上涨，让一批人富裕起来的同时，也彻底打消了更多人在大城市买房定居的念头。 尤其是在人口不断涌入的大城市，房价的压力只会越来越大。

那么我国多个城市房价长期上涨的原因是什么？ 我们认为根本原因有三个：一是城镇化带来了大量的住房需求。 1998年，我们的城镇化率只有30%，但到2023年，我们的城镇化率已经达到60%。 公开信息显示，20年来，我国城镇人口净增4.8亿，平均每年有2280万人流入城市。 这背后是巨大的住房需求，而如此巨大的需求成为房价最有力的支撑；

二是经济快速发展，居民收入不断增加。 1998年，中国GDP为8.4万亿元，到2023年已达到101.5万亿元。 与此同时，城镇居民人均可支配收入也从1998年的5425元增长到2023年的43834元。收入的持续增长意味着购买力不断增强，直接带动住房市场的发展；

第三，货币超发。 房改专家孟晓苏曾表示，房价上涨是好事，因为它可以吸收过剩货币，抵御通胀压力。 不仅如此，房价上涨还带动了居民家庭财富的增值。 不得不说，这种观点有一定的道理。 近二十年来，我国M2总量增长了近20倍。 到2023年底，M2总量将相当于GDP总量的两倍。 如果增加的M2不是涨到房价，而是涨到其他商品，我们今天可能面临的就是50元一斤米，200元一碗面。

在上述三大因素中，城市化进程对房地产的影响最大、影响也最深远：人口的持续流入背后是金融资源、需求、技术、产业等的大量集中，可以促进房地产的快速发展。房地产业的不断发展，推动房价持续上涨。

既然城市化进程（人口迁移）对房价具有决定性影响，那么未来五年这一因素将如何变化？ 会对房价产生什么影响？ 不久前天津房价涨了吗，中国社会科学院农村发展研究所和中国社会科学出版社联合发布《中国农村发展报告2023》，预计到2025年，中国城镇化率将达到65.5%天津房价涨了吗，保守估计预计新增农民工8000万人。 不止一个人。 也就是说，未来5年仍有8000万农民进城。

我们看到，近期，不少专家认为未来五年我国房价将持续上涨，理由是“五年内将有8000万农民进城”将产生大量购房需求。 其中最具代表性的是国家小城镇研究专家李铁。 在4月底的一次活动上，他直言我国房地产还有5-10年的红利期。 一方面，房地产涉及数百个行业。 只有房地产才能拉动内需，才能提振经济。 没有房子还谈什么实体经济？ 如果不买房，你会买彩电、冰箱吗？ 另一方面，我国城镇化率距离发达国家75%的水平至少还有5-10年的距离。 未来五年，将有8000万农民进城，这无疑将创造海量的购房需求。 这种需求从农村向城市的转移，将促进大中城市房地产市场的发展，进一步推高房价。

无独有偶，北京师范大学教授董帆也认为，未来随着农村人口不断向城市转移，将为大城市的房地产市场带来更好的支撑。 他甚至直言，未来，北京、上海等城市的房价每平方米30万元将是常态。 对于已经突破万元的全国平均房价，他甚至认为“并不算太高”：因为很多城镇和小产权房都没有计算在内，如果全部算上，全国平均房价可能是每平方米不到7000元。 对于工资上涨的农民工来说，物价并不高； 此外，全国每年至少能销售1000万套房屋，这恰恰说明市场并不缺乏购买力。 有人在买，说明现在的房价并不高。

五年8000万农民进城真的会继续推高房价吗？ 房地产专家莫凯伟道出“真相”：农民进城买房并非必然，农民支付高房价的可能性更小。 原因有三：一是农民数量虽多，但总体购买力有限。 此外，国家统计局的数据显示，全国35%（4.93亿）的人口已经失散。 我们可以理解，未来五年内将进城的8000万农民可能已经在城市拥有了住房。 这部分迁移到城市的人口将产生很少的购房需求。 毕竟央行报告已经显示，我国城镇住房拥有率已高达96%； 其次，农民进城买房，相应的就业、医疗、上学等措施仍然是瓶颈，所以农民进城只是为了赚钱、打工，并不意味着他们一定会留在城市，更不用说农村的发展越来越好。 未来，随着城乡差距逐步缩小，越来越多的劳动力返回农村； 三是农民进城购房，利用率不高。 问题是，还存在商品房资源的浪费。

未来五年，将有8000万人迁入这座城市。 会对房价产生什么影响？ 是否会继续推高房价？ 虽然上述专家从农民的角度讲了“实话”，但农民大多进城谋生，并没有进城接手生意。 更重要的是，面对高房价，农民没有经济实力支撑房价持续上涨。

但在我们看来，这一切都将“因城市而异”——在城市化下半场，农民向城市迁移依然势不可挡。 在此背景下，无论农民进城的初衷是什么，到了城市，都会有一定的购房需求，特别是在产业结构雄厚、资源丰富、有发展能力的城市。吸引大量劳动力。 未来将会有巨大的住房需求。 也就是说，人口众多、具有产业和资源优势的城市仍将面临房价上涨的压力。 但需要清醒地认识到，在房子是用来住的、不是用来炒的背景下，在我国不再缺房的条件下，未来即使是人口不断增长的城市也必须控制房价。 不客气地说，即使未来很多大城市房价存在上涨压力，房价的波动也不会太大。