不出意外的话，2023年，西青一定会出意外。10月，北辰、津南以首创为领头羊，房价跳水。而西青又没跟着跳水，量肯定要降的。尤其对于刚需来说，能进市区就不看环城了。等了一年，是真没人买啊。春节后，南站房价必涨，上半年基本清盘。刚开始想打中北镇的概念，是真没人认啊，市区外溢也是真不去啊。今年杨柳青终于有新盘了，也是十年来第一个。同时，新天津人补偿性买房，刚需、刚改成交量也会上涨。
如果不出意外的话天津房价涨了没有，2023年西青肯定会出事。
成交均价上涨！
怎么能得出如此傲慢的结论？ 勇气从何而来？
我们先来看看2023年西青楼市的表现。
2023年，西青新房成交均价为24310元/平方米。
24,000？ 这是不是有一种似曾相识的感觉笼罩着这座城市？
市区的弟兄们见了都羞愧不已。
与东丽、津南、北辰相比，高出近万/平方米。
西青稳坐“城区新区”称号。
2023 年呢？ 抱歉，平均交易价格是一样的。
楼市形势惨淡，部分地区跌得一筹莫展。 西青如此坚强，不为所动。
不要低头，皇冠会掉下来。
环城一哥果然是铁打的。
交易量又如何呢？ 只是顺其自然。
2023年，西青新房销售65万平方米，较2023年下降40%。
全市总量也下降了40%，胳膊再粗也扭不过大腿。
但西青2023年开始去库存，供应量仅有53万平方米。
内外净化12万平方米。
西青成交均价为何不跌？
❶没有走“以价换量”的路子
这一整年，西庆出场的次数并不多，所以存在感并不强。
北辰和津南比较热闹。
西青基本默默地看着，“请开始表演。”
直到年底，万科翡翠大道、嘉禾、南站的房价才再也撑不住，开始下跌。
保利、光辰悦、金地一舒家、绿城水溪云路、六安晓风……几乎都没有降价，只是常规特价。
嚣张的西庆，房价的不羁。
西青是全市最特殊的一个区，由“小城市”组成。
高端提升、城市溢出普遍改革、迫切需求在各群体之间不应相互冲突。
不同的购房者拿总价预算，根据图片寻找。
不像北辰和津南总共花了150万，到处都可以买到，只能互相扔炮弹。
西青各群体可以和谐相处，不打价格战。
❷“新城区”真令人兴奋
西青新盘均价在2.5万平方米以上的新盘成交25万平方米，占整体成交量的38%。
绿城水溪云路已签约388套，成交均价近4万元。
风格开始向好，签约155套，成交均价4.5万。
龙湖天耀，签约206套，成交均价4万...
这三位“新城区”天王撑起了西青的均价。
还有一位硬核王者——眉书金刀。
全年销售9套，单价7.3万元。 一台大概就4000万以上了。
那么西青交易量为何下降呢？
❶北辰和晋南抢先一步
10月，北辰、津南以寿昌为首，房价暴跌。
年底我们不是商定要发动战争吗？ 你为什么逃走？
如果你急于前进，请抓住音量。 蛋糕有限，西青交易量将被分流。
而西青没有效仿，那么他的体重肯定会下降。
❷城市地区也来抢份额
虹桥、河东都有“市区全市价格”。
尤其是虹桥，和西青面对面的发生了性关系。
宾水西PK双环村、水西PK菱当阁……
尤其是刚需的人，如果能进城，就不用在城里东张西望了。
❸新天津人不能来
受疫情影响，楼市不增天津房价涨了没有，滨水西站、南站受到重创。
楼市永远不会势均力敌，也不会实现共同富裕。
虽然整体均价不变，但分化在所难免。
2023年西青哪些新盘卖得好？
前5名的交易量均超过300套。
大学城依然是流量王。
TOP5中，有4个来自大学城。
位居第一的是保利和广辰悦，售出499套。
与2023年相比，数量上有很大差距，但却有一个被放大的优势——安全。
其实价格并没有降多少，人们也觉得不便宜。
但受雷雨影响，他们对央企更加信任，不是为产品买单，而是为安全买单。
万科翡翠大道年底大涨，近两个月成交量占全年1/3。
美的徐汇涵月公馆主要依靠高层、小高层销售。
现在只剩下平房了，不能再建了。 改进更关注品牌和产品。
绿城水溪云路太给力了，西青排第三。
当年的狠角色，表现得十分突出。
已签约388套，均价570万。 它与其他人不在同一条轨道上。
凭一己之力，靠产品带动一个板块，这一点不得不给绿城点赞。
绿城水溪云路
西青的改善市场非常稳定，因为南开的豪宅是不可逆转的。
明年水西板块将继续上涨。
金地水溪印、城投水溪地块均已上市。
水西很有可能闯入市内前十，与新梅江竞争。
金地水西印
排名5-10的成交量在200-300套，属于西青的第二梯队。
第三梯队，交易量不足200套。
2023年将是南站的转折点——熄火。
我拿到了“悲惨残酷”的剧本。 疫情将北飘儿堵在门外，“口粮断了”。
等了一年，也没人真正买。
我实在受不了了，就把价格降下来，双双降到15000。
疫情一结束，防疫措施放松，北漂人士涌入……
我只能说，这两款游戏……“在正确的时间被放弃了”。
“疯狂抢购”过后，招商1872已所剩无几，只剩下185套未签约。
金融街金悦大厦82号小户型的价格不断上涨，目前市场上仅剩200套左右。
春节过后，南站房价势必上涨，上半年基本会清仓。
----------------
今年中北镇陷入危机。
翡翠嘉禾体量很大，年底也经历了销量下滑。 结果相当不错，签约了296套。
但大户型改造的流量仍然较低。
万汇路地块尚未确定谁来建设，启动缓慢； 曹庄北地块的进度会更慢。
关键是水溪已经开始了。
中北镇金地水溪饮、城头水溪地块将得到妥善截断和改善。
前有狼，后有虎。
擂台上的绿城桂雨映月有望在年中迎来，这对中北镇来说又是一次“打击”。
中北戏两套，算是儿媳变婆婆了。
中骏悦净丸和龙湖春江悦铭已基本售空。
基本都是杨柳青的人来买的。
当我第一次想到中北镇这个概念的时候，没有人真正认可它，我也实在不想去市区。
今年杨柳青终于有新项目了，这是十年来的第一个。
金地正在代表政府建设。 久旱逢好雨，中北西部短期内不会再卖地。
----------------
大寺段的认可度还是不够高。
突然出现了一个高端改良盘，有点难下。
绿城六安晓峰全年签约275套，相当不错。
这完全取决于产品溢价。 它比其他的贵，但比其他的卖得好。
事实上，这是相当困难的。 它需要坚持。 幸运的是，是绿城。
----------------
梅江两场高端比赛表现稳定。
龙湖天耀签约206套，排名第十，基本清盘。
梅江第一医院的倒塌是对其的“助攻”。
格调初青全年签约155套，叠层别墅仍一房难求，预计2023年底交付。
但到2023年，水西板块的高端产品将与梅江发生直接冲突。
风格开始明晰
除了绿城之外，2023年榜单上的其他名字都是新面孔。
2023年，西青终于有了新的供应。
新增5个项目入市：金地水溪印、城头水溪地块、中北镇万汇路地块、金地李七庄地块、金地杨柳青地块。
土地市场成交量也将增加，至少在水西地区，新土地将继续出售。
也就是说，2023年，开封将成为西青队的主场。
但低价急需项目面临清仓，如火车南站、中环、西北等。
这就可以解释一开始的结论了——
2023年，西青新建住宅均价将出现结构性上涨。
在“回归核心区”维度上，西青具有优势。
与市区接壤面积最大、城镇化水平最高。
因此，改善市场可以带来增量增长。
同时，随着天津新居民补偿性购房，刚需或新装修的成交量也会增加。
2023年，西青将重拾失落之年，量价齐升！
