2021年8月1日，天津市住房和城乡建设委员会（以下简称“市住建委”）发布了《天津市新建商品房预售资金监管办法》（津政办规〔2021〕11号，以下简称“新版《办法》”），《办法》进一步修订和完善了天津市新建商品房预售资金的监管范围、资金收存、资金拨付、监督管理等内容，现对《办法》解读如下：
对《天津市新建商品房预售资金监管办法》的解读
2021年8月1日，天津市住房和城乡建设委员会（以下简称“市住建委”）发布了《天津市新建商品房预售资金监管办法》（津政办规〔2021〕11号，以下简称“新版《办法》”），《办法》进一步修订和完善了天津市新建商品房预售资金的监管范围、资金收存、资金拨付、监督管理等内容，现对《办法》解读如下：
1. 新版《办法》修订的背景—规范房地产市场秩序，保障资金安全
2016年6月7日，天津市国土房管局制定了《天津市新建商品房预售资金监管办法》（津政办发〔2016〕54号，下称“《办法》”），通过政府部门监管，督促新建商品房预售资金投入项目建设，保障购房人交易资金安全，推进落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制。在《办法》实施过程中，个别房地产开发企业存在收取购房款后未存入预售资金监管账户、挪用交易监管资金、违规收取预付款等各类违规行为，为此天津房产网签备案流程，住房和城乡建设部、国家发改委等八部门联合对前述扰乱房地产市场秩序的违规行为进行坚决打击，依法作出相应处理。市住建委结合处理前述市场乱象的经验以及便民服务原则，对《办法》进行了修订，进一步规范了天津市新建商品房预售资金缴存、使用监管。
2. 新版《办法》的主要内容—扩大不纳入资金监管项目的范围，优化资金拨付流程
其一，新版《办法》结合天津市房地产市场实际情况，明确将天津市市行政区域内包括非住宅项目在内的新建商品房在建项目的预售资金均纳入监管范围，本市经济适用住房、限价商品住房、还迁安置住房或购房人无需向开发企业支付房价款的项目不纳入《办法》监管范围。自核发商品房销售许可证开始至办理不动产首次登记后，对新建商品房预售资金中用于支付建筑安装、区内配套建设等费用的资金实行全程监管，保证资金用于该商品房项目的工程建设，不得挪作他用。
其二，新版《办法》增加资金交入监管账户途径。明确房地产开发企业申请商品房销售许可时，应当按幢或者多幢开立新建商品房预售资金监管账户（以下简称“监管账户”），并由资金监管机构、商业银行开户行、房地产开发企业三方签订新建商品房预售资金监管协议，新建商品房预售资金应当全部存入监管账户，房地产开发企业可以自行提取全程监管资金以外的资金，优先用于项目工程有关建设。同时，随着电子支付的广泛应用，为方便房地产企业和购房人签约，新版《办法》在原有的网点柜台、资金监管专用POS机交款的基础上，增加网银转账方式，便于购房人将房价款直接存入监管账户。
其三,新版《办法》优化了资金拨付流程，增加对于资金扣划后的处理。新版《办法》删除了深基坑节点并将首层室内地平标高节点调整为取得销售许可，明确预售项目取得销售许可证后，即可按照取得商品房销售许可、完成主体结构验收、完成竣工验收、完成竣工验收备案、完成不动产首次登记等节点申请拨付监管资金，无需再进行现场查看并提交首层室内地平标高节点证明，减少企业提供要件及审核流程。且6层以上（含6层）17层以下（含17层）的建筑完成“建设层数达二分之一”节点的、18层以上（含18层）的建筑完成“建设层数达三分之一”和“建设层数达三分之二”节点的，提交建设、施工、监理单位三方出具的质量验收证明文件，也可提取对应比例的监管资金。同时，新版《办法》增加资金扣划后房地产开发企业责任条款，如相关部门扣划监管资金的，房地产开发企业应当用自有资金补足扣划资金，以保证项目后续建设，切实发挥资金监管作用。
其四，新版《办法》明确房地产开发企业与购房人解除商品房买卖合同或取消缴款通知书的，由房地产开发企业自行结算退款，房价款应当自办理退房手续后7个工作日内予以退还。退还房价款后，房地产开发企业可以通过监管系统申请提取该套房屋留存在监管账户中的剩余部分监管资金，方便开发企业和购房人办理退款手续，减少人员往返。
其五，新版《办法》明确了相关主体的法律责任，调整主管部门及监管机构名称。新版《办法》根据本市职能部门调整的实际情况，将原主管部门市国土房管局调整为天津市住房和城乡建设委员会，将原监管机构天津市房地产交易资金监管中心调整为天津市房地产市场服务中心和滨海新区住房和建设事务服务中心。明确房地产开发企业违反《办法》规定或提供虚假材料的天津房产网签备案流程，由市住建委责令改正、暂停资金拨付、关闭商品房合同网签功能。商业银行开户行违反《办法》规定和协议约定，未及时入账、拨付资金或擅自拨付、挪用资金的，由其上级主管部门责令改正、责令追回款项，资金监管机构暂停与该违规银行签订新建商品房预售资金监管协议。
3. 新版《办法》发布的意义——防范监管资金挪用风险，保证专款专用
新版《办法》相较于《办法》更能体现简政便民的服务型政府的特性，与时俱进新增网银支付购房款的规定，且房地产开发企业自行结算退款减少办理手续的时间，便利企业与购房人，提高办事效率。新建商品房预售资金的全过程监管及房地产开发企业自行补足监管账户内被扣划资金的规定，降低了新建商品房预售资金挪用风险，确保监管资金用于项目建设，保障了购房人交易资金安全及合法权益，有助于规范房地产市场交易秩序。
