今天，就来和大家聊聊天津东部区域楼市。为了查证天津东部区域楼市的发展趋势，天津东部（河东+东丽）2011年-2021年7月新建商品住宅量价走势。10年间，天津东部房价基本实现了翻一番。天津东部却是逆市而上，实现了高点之上，每平米2000+的价格涨幅。

传说老子过函谷关之前，关尹喜见有紫气从东而来，知道将有圣人过关。果然老子骑着青牛而来。后遂以“紫气东来”表示祥瑞。

《诗·邶风·日月》：“日居月诸，东方自出。”

汉·司马相如 《长门赋》：“观众星之行列兮2015年天津房价走势图，毕昴出於东方。”

东方，于国人，总是有着特殊的信仰。

而根据天津新版总体规划，天津双城发展格局已经确立。中心主城和滨海主城之间的区域成为天津纵深发展的空间，主城向东，滨海向西成为发展方向。

既有历史文脉传承，又有战略规划落地，曾一度被低估的天津东部区域，正在重新定义品质改善。

今天，就来和大家聊聊天津东部区域楼市。当你几年后再踏足这个区域，就会发现，那些规划中的重大利好都逐渐兑现。

PART 1 | 城东觉醒

为了查证天津东部区域楼市的发展趋势，天津东部（河东+东丽）2011年-2021年7月新建商品住宅量价走势。

2011年，成交均价9817元/平；

2016年，成交均价16733元/平；

2021年前7月，成交均价19214元/平。

10年间，天津东部房价基本实现了翻一番。

而2017年的数据是17047元/平。要知道，2017年是天津房价的高点，经历了这一波行情，大部分区域、板块房价企稳甚至微跌。

天津东部却是逆市而上，实现了高点之上，每平米2000+的价格涨幅。

这背后，正是区域价值强有力的支撑。

而近年来，天津东部在发展势头上已经领先于其他区域。

最近，有一个词特别火，那就是：城市更新。

8月6日，天津城投集团与中国金茂等17家大型企业集团成功签署《天津城市更新战略合作框架协议》，就共同组建天津城市更新基金达成合作意向。

天津城市更新基金初始总规模600亿元，首期认缴规模100亿元，定向用于天津老旧小区改造提升和城市更新项目，这将推动天津高质量发展，不断提高城市生活品质。

你会发现，城市外拓也好，城市更新也罢，区域间、板块间的不均衡终究会被打破。

这就是板块轮动。

从早期的天拖、梅江、新八大里，到如今的水西公园、奥体南、宾水西、新梅江……天津城市发展一度明显向西南区域侧重。

比如天拖。

天拖老厂区位于天津市中心区西部的中环线与快速路之间，比邻天大南开老校区，同时规划布局三个地铁站。

过去的老厂房，经过多年的开发建设，如今，天拖已成为天津市的名片，也是新中国工业发展的代表，更是成为天津高端居住板块之一。

比如梅江。

梅江居住区是天津四大居住片区之一，开发始于1999年。大梅江板块地处河西区，大梅江生态居住区东起解放南路，西至卫津南路，南起外环线，北至郁江道。

一改曾经荒凉偏远的形象，梅江开发至今，放眼天津市房地产市场，无论是从售价还是从产品上，都被定义为“富人区”的标配。

比如新八大里。

“新八大里”借八大里概念之势，其前身为解放北路以东黑牛城道快速路两侧的旧工业区，以快速路黑牛城道为轴、东触海河、西抵解放南路。

对于那些天津“土著”居民来讲，这里不仅仅是一个名字和地理位置，更是一种记忆。如今，曾经的旧工业区也早已旧貌换新颜，成为天津城区改善居住板块的代表之一。

两年前，我曾写了一篇题为的文章，当时在业内引起了广泛共鸣。

文中，以各大品牌房企及创始人串联了天津房地产的发展脉络。

而从另一个维度来看，通过天津房地产的发展史，我们其实也见证了天津的历史变迁和城市更迭。

上世纪90年代末2015年天津房价走势图，梅江区域被定位为“生态居住区”。后来，随着蓝水假期、芳水园、香水园等高档项目的落地，梅江地区转型向高档生态住宅区发展。

2012年，承载着几代人记忆的八大里开始拆迁；2015年，新八大里商务商业区开始开发建设，旨在承接友谊路金融产业辐射和溢出。

2013年，天拖地块以总价103.2亿元成功出让，刷新天津总价纪录，让“天拖”二字响彻全国。

很显然，每一次板块的迭代升级，都有官方的规划动作做背书。

因此，这些被时代选中的区域、板块总是能够快速发展。而反馈到楼市上，就是成交量价的突破性上涨。

不可否认，现在基于板块轮动，天津基础城市建设已开始向东部倾斜。

天津机场扩建、滨海机场东站、天津地铁10号线&11号线……这些天津东部的规划部署和落地，都预示着：天津东部将是下一个城市风口。

政策红利、人口导入、区域开发……正在不断夯实，其他的就交给时间。

PART 2 | 金茂造城

截至目前，金茂已于全国布局52座城市，300余个项目。其中，城市运营项目达到28个。

前段时间，受金茂邀请，我和天津主流媒体及自媒体一同踏上了长沙梅溪湖之旅。

虽然无梅无溪，因为在岳麓山的西面，却也沾了不少灵气，青山如黛，绿树成荫。

为什么是梅溪湖？

2008年6月，长沙大河西先导区挂牌。

2011年1月，中国金茂与长沙市政府签署《梅溪湖国际服务与科技创新城开发协议》，成功获得梅溪湖核心片区土地开发运营权。

十年后的今天，梅溪湖国际新城成为国家级新区湘江新区的重要引擎，长沙速度的新时代继承者。

▲长沙梅溪湖实景图

我们很难说，金茂与梅溪湖，究竟谁成就了谁。

十年沉淀，这里已成为长沙发展程度最高、配套设施最完善、都市体验最高端的城市新区之一。截至目前，区域常住人口已超13万，被视为长沙过去十年发展成就的集大成者。

而上东金茂智慧科学城的开发定位与金茂长沙梅溪湖项目几乎如出一辙。

不同的是，天津金茂择址城东，项目落位较长沙梅溪湖项目更靠近主城区，期待值可以说也更高。

随着天津开启城市东部升级战略，金茂持续深耕天津东部区域，致力于与城市共建。

上东金茂府依托城市运营下超级智慧范本，筑就金茂府系产品，堪称“双王炸”组合。

作为继长沙梅溪湖之后，全国第二座城市运营加持的府系产品，金茂对上东金茂府项目的打造自然更是不遗余力。

站在城市的高度，金茂再次大手笔造城，这里坐拥300亿城市配套。

轨道交通方面，拥有地铁4号线、10号线沙柳南路换乘站，当然你也可以选择自驾，无论去往天津站、小白楼还是机场，都十分方便快捷；

▲山姆会员店效果图

生活休闲方面，引进天津第二座山姆会员店，可辐射东区近50万人，社区还配套商街、综合体、幼儿园、绿地公园。

为什么是天津城东？

2020年12月，天津“十四五”规划明确指出，“津城”“滨城”双城独立发展，并在双城之间打造绿色屏障区作为隔离。这也预示着，天津东部区域从之前的线性发展转变为环城健康发展。

因此，上东金茂智慧科学城启动，其实是顺应了如今城市发展的战略。在此背景下，上东金茂府享6重利好：

1）所属天津东部环内

2）津滨大道

3）上东金茂智慧科学城内

4）双城政策

5）临空经济区

6）目前在售的天津唯一一座金茂府

由此可见，上东金茂府的项目价值和发展潜力不言自明。

基于前不久的梅溪湖之行，让我对金茂天津的造城能力和兑现结果有了更多期待。在城市发展主轴之上，金茂落位于城东潜力发展板块，不断与城市共建、共融，更是相互成就。

PART 3 | 府系在售

了解金茂的人都知道，在业内，金茂的成名作正是金茂府系。

尤其在北京，住在金茂府本身，就是一种身份的象征。

而在天津，第一座府系产品是海河金茂府。

我认识的两位资深媒体人先后成为海河金茂府业主。她们，从业时间都长达十几年，甚至几十年。

▲海河金茂府实景图

阅尽千山，最终选择海河金茂府进行改善置业，想必她们一定是经过了慎重的考量。

而目前，海河金茂府住宅产品已基本售罄，仅有建筑面积约395平海河云顶墅在售。

延续城东的高光时刻，秉承“非核心不选，非地标不筑”的原则，继海河金茂府之后，金茂在津滨大道沿线又下一城，倾力打造天津第二座金茂府，旨在以一城双府、王者归来之势抢占天津高端改善市场。

▲上东金茂府实景图

作为环内不可多得的科技墅质低密居住社区，目前建筑面积约130平洋房、148平平墅在售。

值得一提的是，上东金茂府科技墅近日以建筑面积约183-198平墅ONE面世，仅有的44席启动诚意登记。

有品牌背书，板块赋能，城市运营加持，上东金茂府的产品力又如何？

每个房企都有自己的差异化优势，而金茂的科技加持一直是其他房企学习的样板。与此同时，金茂也持续在迭代和升级该项优势。

以上东金茂府为例，作为英国绿色建筑评估标准四星认证项目，以12大绿金科技，实现24小时舒温、舒湿、舒氧、低碳、低尘、低噪的目标。

毕竟，住的舒服比什么都重要。

而作为环内少有的别墅社区，上东金茂府容积率仅1.7，洋房、叠拼体量占比40%。

我们先来看洋房产品。

在天津，受土地出让规划条件的影响，如今能够在环内打造墅级洋房社区的项目越来越少。因为稀缺和难以复制，上东金茂府洋房的先天性优势一目了然。

▲上东金茂府洋房130平样板间实景图

▲上东金茂府平墅148平样板间实景图

除此之外，我认为，上东金茂府洋房还有3大关键优势。

1）精装优势

上东金茂府的精装设计与北京金茂府、海河金茂府同出一脉，均为当代现代时尚风领军人物唐忠汉先生主刀设计，涵盖6大收纳系统，47项精装细节。

2）圈层优势

你会发现，上东金茂府中小户型占比较低，以大户型产品为主，这就决定了业主圈层的纯粹与高净值。而业主的圈层就会吸引高端商业品牌进驻，进而拉动板块价值，形成良性循环。

3）产品力优势

目前在售的是建筑面积约130平洋房、148平平墅。

从四重归家礼序，私享入户前室，子母大门，到复合型玄关，超1:1面宽进深比，墅质宽厅，通透主卧套间，中西厨概念设计，独立家政空间……

每一个看得见看不见的细节都是亮点，而且，还是实景准现房，配套利好也兑现在即。

再来看别墅产品。

放眼天津，目前在售的别墅项目，基本以远郊区县为主，环城也有，但是并不多。而环内叠拼更是少之又少，更何况还是科技城市叠墅。

▲上东金茂府叠拼样板间实景图

这些稀缺性叠加在一起，让上东金茂府别墅显得更加弥足珍贵。

除此之外，我认为，上东金茂府别墅同样还有3大关键优势。

1）可拓展空间

垂直空间立体收纳，打造室内空中走廊，更多可拓展空间，有待业主去发掘。

2）大师操刀

SCD（香港）郑树芬设计事务所创始人、设计总监郑树芬，是香港豪宅设计最具影响力的设计大师之一；

赛瑞迪普空间设计创始人、设计总监盛永娜，是金茂府系作品御用设计师，也是多项国际设计大奖获得者。

两位设计大师联合操刀，只为定义上东金茂府科技墅墅居质感。

3）品质改善

目前待售的是，建筑面积约183-198平墅ONE，有且仅有44套，已启动诚意登记。对了，美学样板间现阶段限时开放，如果想参观，一定要记得提前预约。

无论是建筑面积约198平的叠墅二层，还是183平的叠墅三层、四层，都有着一般项目难以企及的尺度和舒适感。

在一定程度上，只要你有品质改善需求，就能在上东金茂府找到适合自己的房子，不妨抽空去看看。

温馨提示：

本文内所有区域示意图及配套部分，均截至2021年8月项目周边的大致展示，不排除因政府规划、政策调整等因素发生变更的可能，最终以实际情况为准。

本文对项目所描述的内容，均基于开发商提供的图纸、设计、规划以及其在其他城市做过的项目情况。我们力求保持真实客观，但毕竟无法涵盖所有信息，且无法对未来实际交付情况负责。

本文所采用图片，部分为网络摘取，如有侵权立即删除；部分为开发商提供的效果图，仅为意向，不代表任何承诺，后期仍有根据规划需要进行调整的可能。

请读者务必谨慎判断开发商推广宣传的真实性，包括项目周边可能存在的不利因素、具体交付标准、相关审批文件等等，并在签署法律文件前，仔细阅读各项条款，慎重缴纳定金。