天津开始动手，学区房第一次真正迎来拐点。和平学区房的价格，难道还要高不可攀？北京的政策，完全颠覆了学区房既有逻辑。现在，就算买了15万/平米的学区房，照样有可能被分配到5万/平米的房子那上学。房住不炒，买学区房的人，都住吗？所以，高价学区房一定要被干掉，才能让楼市都处在一个规律里。
近日，和平区公示的各小学招生简章中，这条要求格外醒目：
“在小升初登记信息时，需与入学时登记的房本和户口信息一致，方可参加填报志愿随机派位录取，否则只能统筹安排在有空余学位的公办初中。”
59个字，炸锅了。
天津开始动手，学区房第一次真正迎来拐点。
各种言论甚嚣尘上，大家反应很一致：懵。
懵过之后，和平学区房价格是涨是跌？该买该卖？
这是一个需要持续讨论的问题，但当下，得有个基本判断。
要涨，是很多人第一反应。
从供需关系来看，是这样。
新规则最大潜台词是：房子不能卖。
如果一年级入学，6年不能卖；如果转学，也要等到摇完号再卖。
挂牌房源，一定会大幅减少。
每年，和平入学人数大约5800多人。
简单理解，这5800多套房子6年都锁死了。
目前贝壳找房上，和平挂牌房源只有4680套。
考虑到贝壳在和平二手房市场份额有限，推测和平在售二手房也不过1万多套。
突然锁死5800多套，这个比例相当于“自杀式打击”。
供应少了，那需求会少吗？
天津本地源源不断“入和平”的需求，始终存在；
外地人眼中“学区只认和平”，如果是冲着天津教育落户的，很多人首选和平。
集团化大幕已拉开，但和平的教育，暂时仍有不可替代的优势。
巨大需求之下，和平学区房爆仓了，顺便成了YYDS（永远的神）。
易涨难跌。
甚至，和平教育资源，被当做招商引资的条件。
中国通用技术（集团）控股有限责任公司二级总部，已经注册和平区，据说员工都给和平户籍，上和平学校。
按照“供应减少，需求不减”的经济规律，和平学区房价格，是要涨的。
有人说，流通率差了，价格会跌。
不不，它是靠规则人为按压住，不是流通率差，而是流通量变少，流速低了。
和平二手房成交量，将巨量萎缩。
初步调查，据中介反映，现在业主都是懵的状态，暂时没有涨价现象。
但确实有的下架了房子，先不卖了。
和平学区房的价格，难道还要高不可攀？
需要再思考一个问题：需求量，真的不会减少吗？
学区房，除了冰冷的经济学，本质上还属于心理学范畴。
它是“场内既得利益者”与“场外接盘侠”的博弈。
如果“场外接盘侠”对学区房质疑，那“场内既得利益者”就会妥协。
最具摧毁力的，从来都是人心的改变。
所有动作根本目的，都剑指一件事：
把重点学区房价格降下来。
2021年4月30日，中共中央政治召开会议，首次明确提及防止以学区房名义炒作房价，新闻联播头条报导。
以如此高规格被点名后，都能想象到，后面会有一系列政策。
杭州、上海高中已开启“分配制”。
北京西城多校划片痛下杀手，不是随机摇号多校天津房子降价了吗，而是直接被踢出所属学区。
不少家长留下两行辛酸泪。
北京的政策，完全颠覆了学区房既有逻辑。
以前，只要买到名校旁的房子，就一定能上名校。
现在，就算买了15万/平米的学区房，照样有可能被分配到5万/平米的房子那上学。
那还有什么理由去买15万/平米的房子？
西城德胜片区有房源紧急降价，从1000万降至920万。
上海政策出台后，有房源挂牌价一天降近80万。
政策怎么给到的，就能怎么收回去。
作为政治中心的北京，亲自下场开炮，足见高层整治学区房的决心。
绝对是动真格。
这已不是地方政府、教育局能主导的了。
最近，大家已从各种文件中，频繁感受到教育改革，箭在弦上。
教育部成立了校外教育培训监管司；
多地叫停了寒暑假的辅导班；
公立学校不再招收复读生；
大量在线教育关停、裁员、收缩业务；
北京启动面向小学1-5年级的暑期托管服务……
7月4日，北京西城区发文，严禁炒作学区房，对落实不到位企业依法处理。
对各中介提出了“三不”要求：
不得以学区房为卖点发布房源；不接受价格明显高于市场价格的委托；不得参与炒作学区房的任何活动。
这“三不”就是在告诉大家：国家不承认学区房的高溢价！
为什么北京要先动手？
是宣告天下，连北京都能干天津房子降价了吗，别的城市怎么就不能？
关键是，高价学区房，触碰了房住不炒的红线。
多年来，学区房是神一样的存在，无论怎么调控，都是中国楼市的例外。
房住不炒，买学区房的人，都住吗？不住就是反逻辑。
所以，高价学区房一定要被干掉，才能让楼市都处在一个规律里。
压根就不是学位不够的问题，是政治站位的问题。
现在再来思考“需求量”的问题：
当“打压学区房”，成为国家意志时，高价学区房还能不能买？
学区房的逻辑，变了。
2021年，是学区房的拐点，是全国的，也是天津的。
天津和平学区房，价格短期可能涨，但长期，高价学区房绝对是利空。
谨记，第一梯队的学区房，不能再买了！
现在打压的就是最贵的一批，比如和平一片，单价动辄10万的那些。
还入手天价学区房的人，赌的就是国家不敢真的下狠手。
过去几年，“和平永远涨”，因为和平学区房是既得利益者极力捍卫的阶层门槛。
触碰既得利益的改革，注定阻力巨大。
据说，北京西城刚推动“多校划片”时，有老干部直接闯到区教委办公室胡闹。
现在又怎么样呢？
即便再艰难，这一步也迈出去了。
不要再做逆行者！
大环境已定。
天津不会独善其身，学区房价将面临重新博弈：削峰填谷。
去年“公民同招、民办摇号”，已开始第一轮博弈：填谷。
民办不能掐尖，无论上重小还是普小，初中都要摇号。
所以，和平三片公产一室，基本从180万涨到了210万，涨了约15%。
填完谷，第二轮，就要削峰了。
也就是把第一梯队的价格拉下来。
举个例子：
100分的学校，对应100万房价；
80分的学校，对应80万的房价；
60分的学校，对应60万的房价。
这三类学校共同在一个摇号池里，摇到的初中水平概率一样。
请问，你愿意付出多少钱？
起初选择60万的人多，价格会涨；选择100万的少，价格会降。
按照正态分布，最后都会变成80万那一档。
为了教育买10万/平米的家长，到头来发现，效果和买5万/平的房子无异。
像是被迫交一笔逆政策而行的学费，还会有人为高价学区房买单吗？
现在各城市重点要做的，就是：削峰。
包括天津，多校划片不是没可能。
北京能干，天津也能干。
所以，现在买第二梯队的学区房，最稳妥，不占便宜也不吃亏。
另外，和平区的大户型，几乎没有风险。
和平学区房价=房子价值+学位价值。
学位价值是固定的。
假设和平中心小学的学位价值约200万，如果学区价值被削掉，房产也就剩下几十万的价值。
大户型就不同了，因为总价高，学位价值被稀释，即便被砍掉，房产价值仍在。
当削峰填谷都完成之后，下一步，均衡教育会再放大。
现在重点校的教育资源，不就已经在稀释了么？
各种集团化办学，总要有本校老师参与吧，新的老师会补充进来。
学校还会有高下之分，只是差距会一点点缩小。
当然，不得不承认，当下的城市现实中，学区房依旧是硬通货！
它是名校的入场券， 也是鸡娃家长们向现实的无奈妥协。
它承载的，是上辈人对下一代的期许；更是内卷严重的竞争氛围下，家长不想孩子输在起跑线上的焦虑。
但我们也要知道，教育应该是多元化的。
良好的教育开端是很重要，但孩子后天的发展也不可或缺，立于现实，放长眼光，尊重孩子自身的发展，多样化的评价体系和发展策略并行，才是孩子成长的根本所在，您说是吧？
