《通知》中载明“要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展”，截至目前除自然人所有的房屋外，“法人主体所有的房屋能否办理带押过户？商业用房能否办理带押过户？

在房地产常规的交易过程中，房屋权属清晰、具备过户条件是完成交易的必备前提之一，但我国存量房市场内多数房产之上存在的抵押登记则降低了存量房继续流通的可能性。在流通环节中此类房屋需先行解除抵押登记，这往往给原房主带来极大的资金压力，也使得整体交易链条所耗费的时间被延长且更容易受到市场波动等不确定因素的影响。为了解决此类难题，鼓励存量房市场进一步发展、加快存量房流通速度，“带押过户”应运而生。该模式一经推出便受到了广泛关注，也为如何高质量盘活存量项目、优化存量资产提供了更多的路径和可能。

本所律师团队近年来致力于风险资产、项目处置的实践和研究。已推出系列文章之一“风险处置服务信托”，此篇讲述带押过户为该系列文章之二，尝试对存量资产的不同盘活方式及思路进行研究探索。

一

带押过户的发展

在《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）实施之前，若设有抵押登记的不动产拟进行转让的，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，须经抵押权人同意，且抵押人应当将转让抵押物所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存后才可进行转让。以不动产交易为例，该种转让多表现为“首先由抵押人自筹资金（该种资金也被称为过桥资金、过桥费等，下同）或由抵押财产的受让方代为清偿，其次办理解除抵押登记，最后由抵押人将抵押财产过户给受让方并由受让方另行办理其他不动产登记”的模式（相关流程见图1-1）。此类交易模式存在诸多限制，以存量贷款住房交易为例：住房为大部分家庭的主要资产，且对普通家庭来说往往交易金额较大，交易双方的信任成本较高天津房产过户大厅需要多长时间完成，加之房地产市场价格波动等因素，司法实践中不乏各种原因导致交易中止的情况。故传统的交易方式中卖方筹集过桥资金、解除抵押、交易、买方申请购房贷款、过户等程序都需要办理相应的登记，交易链条、时间长，增加了交易风险。一方面，大多数卖方选择卖房就是为了筹集资金，故往往受阻于过桥资金这一环节；另一方面，贷款购房的买方在确认能够解除前一份抵押前或者一次性付款的买方在过户登记完成前出于资金安全方面的考量，通常不愿代为清偿债务、解除前一份抵押登记。

针对存量房屋交易普遍存在的上述流动性困难，同时为了促进二手房交易，2023年3月自然资源部、中国银行保险监督管理委员会（2023年3月改组为国家金融监督管理总局）下发《关于协同做好不动产带押过户便民利企服务的通知》（自然资发〔2023〕29号）（以下简称“《通知》”）：“一、以点带面，积极做好‘带押过户’。‘带押过户’……在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需提前归还旧贷款、注销抵押登记，即可完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续，实现不动产登记和抵押贷款的有效衔接……二、因地制宜，确定‘带押过户’模式。”

“带押过户”的正式提出有效解决了“需先行解除已设立的抵押登记”这一难题，迅速被各地推广，目前全国已有15个省份100多个地市开展了“带押过户”，其中天津、山西、山东、江苏、浙江、福建、湖北等省份已经全面开展。各地在实践探索中，主要形成抵押权组合、新旧抵押权分段、抵押权变更等“带押过户”模式。

（图1-1 存量房常规交易模式简图）

*相关新闻报道：

甘肃省

2023年年初，兰州市市民周女士为方便小孩上学拟购买孟女士的二手房，但原房屋尚存30万元公积金贷款未偿还，2023年4月，各方以“带押过户”方式成功办结了二手房公积金贷款业务，并为周女士办结房屋过户手续，成为甘肃省首例跨机构带押过户案例。[1]

陕西省

2023年4月，宝鸡市市民刘先生拟将自己名下房屋过户到陈女士名下，但该房屋公积金贷款未还完。市不动产登记中心和公积金管理中心经会商后决定实行部门联动办公，开展“带押过户”新业务，于5月3日颁发了不动产权证书，并为公积金中心颁发了不动产抵押登记证明。[2]

广东省

2023年4月，原为微众银行贷款客户的卖方，因资金困难出现还贷压力而积极寻找买方，希望通过市场交易方式结清贷款。广东省深圳市前海公证处组织买卖双方、卖方贷款银行微众银行和买方贷款银行建设银行召开多次会议，并与深圳市不动产登记中心有关部门对接业务流程，在买卖双方贷款抵押银行为不同金融机构的情况下引入公证提存，通过公证处提存账户进行资金监管，确保交易资金安全。4月7日，正式启动买卖双方、买卖双方贷款银行和公证处五方提存协议的签署流程，最终买家刘先生在建设银行南山高新园支行办理了二手房按揭贷款，并在深圳市不动产登记南山登记所前海登记服务大厅顺利办结 “跨行带押过户”登记手续，领取新的不动产权证，成为深圳市首例“跨行带押过户”政策的受益者。[3]

诸多报道表明，实践中多省市地区正在积极推动带押过户在不动产市场中的落实运用并取得了亮眼的成绩，如在宁夏回族自治区[4]、新疆维吾尔自治区[5]、北京市[6]等地区带押过户政策各类配套措施已基本到位，多地方实现了带押过户业务常态化办理。

可以看到，带押过户为交易各方申请对已设立抵押登记的不动产办理转移登记提供了便捷，不仅解决了过桥资金难以筹集这一问题，也起到减少交易环节、降低交易成本的作用。同时，在实践中交易各方往往引入公证机构以确保相关房产、资金的安全，以减轻交易各方所承担的风险、增加潜在交易主体进行带押过户交易的积极性，从而进一步提高不动产存量市场中的房产流通速度并激发市场活力。

二

带押过户的交易模式

根据《通知》相关规定，带押过户可分为三种模式：

其一，新旧抵押权组合模式。该种模式旨在将“借新还旧”与各类登记无缝衔接，交易各方（一般为抵押财产转让双方及相关的贷款方）就新贷款发放、旧贷款偿还达成一致后，不动产登记机构将注销旧抵押权登记、转移登记、新抵押权首次登记三种登记合并办理；

其二，新旧抵押权分段模式。该种模式采取“借新贷、过户、还旧贷”的流程，在交易各方达成一致后，不动产登记机关合并办理转移登记与新抵押权首次登记，卖方清偿债务后办理旧抵押权注销登记，与第一种方式不同之处在于，采用第二种方式会使抵押财产在一段时间内存在多个抵押登记；

其三，抵押权变更模式。在该种模式下，经交易各方达成一致后直接变更抵押权，不动产登记机构合并办理转移登记、抵押权转移登记以及变更登记。

*实践中多引入公证制度

根据深圳市、九江市、潍坊市等多地实践情况，采用公证机制，特别是公证账户监管这一方式成为大多数交易方的首选。如交易各方可以选择在交易未完成之前，由公证机构设立的监管账户接收资金，确保房屋出让方能够取得出让房屋所得资金，在拟交易房屋完成过户后由公证机构将资金转交给出让方，同时确保受让方支付对价后能够取得拟交易房屋的所有权。若交易受阻无法继续进行，资金由公证机构退还给受让方（相关流程见图片2-1）。或交易各方可以选择首先由新贷款银行先为受让方发放贷款（该款项直接存入由公证机构提供的资金监管账户），再由房屋买卖双方完成过户转移登记、新贷款银行为受让方办理抵押登记、公证机构向出让方或出让方的原贷款银行交付前述款项以解除房屋原有的抵押登记（原有抵押登记解除前，拟交易房屋将处于“二押”状态），原有抵押登记解除后，新贷款银行办理的抵押登记即为该拟交易房屋现存的唯一抵押登记（相关流程见图片2-2）。公证机构的加入不仅为交易各方提供了有效的法律保障，借助公证这一制度独特的法律效力，亦大大加强了交易的便捷性，提高交易各方贷款银行的审批效率，进一步保障交易安全、促进交易成功。

（图片2-1） （图片2-2）

三

带押过户的办理条件

结合前文提及的其他省市地方办理带押过户的相关报道可以发现，地方省市对于何种房产能够办理带押过户的条件尚未统一，同时对部分情况特殊的房产（如房产存在多个生效的抵押登记等）能否办理带押过户尚未明确。

1.个人住宅房屋

《通知》中载明“要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展”，截至目前除自然人所有的房屋外，“法人主体所有的房屋能否办理带押过户？商业用房能否办理带押过户？其他类型产权的房屋（如小产权房）能否办理带押过户？”等问题未能形成统一意见，各地方出台的政策进度也不一致。如北京市《关于推进个人存量住房交易带押过户有关工作的通知》（京银保监发〔2023〕45号）规定，办理带押过户的房产必须是 “个人存量住房”。

2.贷款性质

带押过户主要适用于存在未结清的贷款且贷款当前无逾期的情况，但除审查贷款是否存在逾期情况外，还需对办理了不同性质贷款的房屋能否办理带押过户予以确认。以公积金贷款为例，若购房贷款为公积金贷款或组合贷款中含有公积金贷款部分，办理了公积金贷款的房屋能否办理带押过户或办理了组合贷款且其中公积金贷款部分尚未清偿的房屋能否办理带押过户需以各地方规定为准。

仍以北京市《关于推进个人存量住房交易带押过户有关工作的通知》为例，该通知规定“交易卖方未结清贷款为个人住房商业贷款，或已还清公积金贷款且无相应抵押登记的组合贷款”，即在该等规定下，公积金贷款房屋或组合贷中存在未清偿的公积金贷款的房屋无法办理带押过户。但根据六安市《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的若干政策》（六安市住房和城乡建设局、六安市财政局等八部门2023年1月1日发布）中“为有效降低二手房交易资金和时间成本，住房公积金缴存职工在押房产在交易过程中，无需提前还款办理解押手续，可申请办理住房公积金贷款带押过户业务”相关规定，及绍兴市《2023年住房公积金十件民生实事》（绍住金〔2023〕7号）中“探索二手房交易带押过户新模式，有序推进二手房交易住房公积金贷款带押过户业务”相关规定，办理公积金贷款的房屋亦可办理带押过户。

3.其他条件

除上述条件外，根据各地方政策不同，办理带押过户的房产尚需满足不同的条件。如设有抵押登记的不动产从抵押登记数量上亦可进行区分，若房产上已设立不止一个生效的抵押登记（即通常所称的“二抵”等），基于权属复杂、风险较大等原因，该等房产办理带押过户存在困难。如北京市《关于推进个人存量住房交易带押过户有关工作的通知》明确规定，交易住房需在辖内商业银行设立且仅存一次有效抵押的才满足办理带押过户的要求。

附录：标注

[1]甘肃省住房资金管理中心.跨机构带押过户公积金贷款业务成功办结[EB/OL],

[2]陕西省自然资源厅.宝鸡市实现二手房带押过户服务新模式[EB/OL],

[3]广东省深圳市前海公证处.安全高效！深圳首例“跨行带押过户”在前海成功落地[EB/OL],

[4]宁夏回族自治区人民政府.宁夏全面推行不动产“带押过户”[EB/OL],

[5]新疆维吾尔自治区自然资源厅.新疆乌鲁木齐鼓励存量房“带押过户”[EB/OL],

[6]新华网.北京地区带押过户实现常态化[EB/OL],

高玉洁

合伙人/律师

高玉洁律师，毕业于西北政法大学，法学学士。现为北京德恒（兰州）律师事务所合伙人、公司证券专业委员会负责人，乡村规划师。2018—2022年兼任海默科技独立董事、2018—2021年兼任盛达资源独立董事；现任甘肃省产权交易所专家库成员、甘肃股权交易中心专家审核委员会委员、甘肃省律师协会女律师工作委员会委员、兰州市律协金融证券保险专委会委员。

主要业务领域为：证券发行、证券股票、发债业务、投资并购、资产重组、尽职调查、投资基金、混合所有制改革、一般公司法律事务等，曾担任多起有较大影响力项目的法律顾问。

E:

赵 亮

实习律师

赵亮，毕业于天津商业大学，法学学士，现为北京德恒（兰州）律师事务所实习律师，公司证券专业委员会成员。业务领域主要集中在新能源、公司并购、一般公司法律事务等。

E:

END

德恒律师事务所是中国规模最大的综合性律师事务所之一，1993年1月经中华人民共和国司法部批准创建于北京，原名中国律师事务中心天津房产过户大厅需要多长时间完成，1995年更名为德恒律师事务所。德恒提供法律服务的行业包括金融、银行、保险、证券、期货、基金、医药、房地产、汽车等多个行业。与政府部门和大型国企均保持了良好的长期合作关系，先后为中国农业银行A+H股上市、中铁建A+H股上市、中国平安收购深发展、三峡工程、南水北调、京沪高铁等重大项目提供法律服务，担任财政部、卫生部、国家能源局、中国科学院、中国工程院、上海证券交易所、全国社会保障基金理事会、中国人寿资产、中国一汽、中国重汽、中信银行等数百家单位的法律顾问，建立了广泛、稳定的一流客户群。

德恒（兰州）律师事务所成立于2020年8月11日，现有律师（含实习律师）及行政人员近190人。德恒（兰州）律师事务所目前有金融保险、公司证券、建筑房地产、争议解决、破产重整、税务服务、刑事、政府与社会公共服务、劳动与社会保障、知识产权十个专业委员会，秉承“德行天下，恒信自然”的服务理念，为甘肃省委宣传部、甘肃省财政厅等党政机关及大型国企、民企集团、上市公司提供法律服务。办公场所位于甘肃省兰州市城关区雁园路601号甘肃商会大厦A座15楼