天津房价走势究竟又如何？房子卖不掉、也没人相信房价还能再涨、更没人谈论房子……大家的一致观点是楼市进入了真正的白银时代、房子不再是最好的投资标的。2015年天津楼市放开限购，那一年，量价齐涨，属于升温中期，也是行情的主升浪。房价10年来涨幅近200%。盘点完10年来天津房价走势，进入到当下。
“中国的楼市就像一部悬疑片，过程是个谜，结局谁都无法预知。”-佚名
当下楼市有点微妙，且局势越来越看不清。
“重申“房住不炒”，明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段。”、“个人贷款利率调整”、“银行利率上调”、“央行降准”、“融资由松拉紧”……，2019年的楼市调控密集且高频。据相关统计数据显示，单月，全国房地产调控政策发布次数最高达68次；而1-8，全国房地产调控政策高达367次，比之2018年上半年上涨17%。
毫不夸张的讲，如今这楼市调控政策已经掐住了房价上涨的脖子。天津房价走势究竟又如何？
房价变化如何？
天津10年房价变化轴
在谈当下天津房价之前，我们来梳理一下天津10年来房价的变化。
先提及一下，房地产的黄金十年为（1998-2007），1998到2007年的十年，中国经济平均增速达到12%，城镇居民可支配收入从5160元上升到13785元，人口城镇化率从33%提升到46%，北上深常住人口净流入1299万。这个十年，是中国房地产行业高增长高回报的“黄金时代”，房地产投资和销售都处于高速增长状态。接着2008年-2017年，房地产开始进入白银十年。经历了2008年次贷危机影响，同年11月央行取消了对商业银行的信贷规模限制，2009年天津楼市触底反弹，房价犹如脱缰的野马一路狂飙，有人用100万定了几套房子，一年后增值好几百万。人们发现，在危险与迷茫的时候，同样蕴藏着大机会。
到2013-2014年楼市萧条期时，天津楼市当时也是限购年份。房子卖不掉、也没人相信房价还能再涨、更没人谈论房子……大家的一致观点是楼市进入了真正的白银时代、房子不再是最好的投资标的。天津房价稳步小幅度上涨天津房价走势十年，整体成交均价保持在10000元/㎡出头。2015年天津楼市放开限购，那一年，量价齐涨，属于升温中期，也是行情的主升浪。道士君的几个地产朋友当时敏锐地嗅到了楼市“上扬”的味道，果断入手几套房子，不偏不倚撞上了天津楼市最好的看涨年份。
当来到2016-2017年这波大牛市时，几乎所有人立场大反转，并坚信“房价持续会涨”、“买房即致富”，各种借贷高杠杆杀入楼市。天津房价从10881元/㎡飙升至13728元/㎡，每年以15%左右比例上涨。而就在2017年，楼市迎来堪称目前“史上最严苛”的调控政策，开启了天津的“三限”时代。
转年，2018年楼市回归理性，调控不断加码，政策不断刷新，房价基本维稳。2019年延续这一波趋势，谈论房子的声音在减弱，人们又纷纷谈论“房产暴富的时代已然远去”，现在买房合不合适？截至2019年8月，天津整体成交均价依旧保持“稳”的发展态势。
数据来源克而瑞，统计范畴新建商品住宅
通过10年来价格的变化，我们可看出一些端倪，有人说，天津市场也有独特的周期性，道士君个人认为，2017-2019年的价格及市场环境与2012-2014年迷之相似，不同的是整体经济大环境与调控的力度及时间周期。
各区房价行情不一？
最高涨幅高达316%
整体趋势之后，下沉到各区房价表现，10年来天津各区房价真是发生了翻天覆地的变化。各区房价在不同时期的抗跌性及涨幅量在一定程度反映了城市发展的轨迹。
数据来源克而瑞天津房价走势十年，统计范畴新建商品住宅
道士君仔细研究了一番，最高涨幅区域为河东区，2009年房价为8172元/㎡，2019年（截至8月）飙升至33954元㎡，涨幅高达316%。最低涨幅区域为滨海高新区，2009年房价为9436元/㎡，现如今为10514元/㎡。更具象来看，市内六区涨幅比前三依次为河东、河西、河北，最低为和平区。究其和平10年来为何为涨幅最低，其一，该区域的起跳点就很高。其二，近几年该区域鲜有新房入市，一些地王项目入市不全。除此之外，道士君发现，河北、红桥近三年房价动力稍显不足。
数据来源克而瑞，统计范畴新建商品住宅
再来看环城，最高涨幅区域为西青、北辰，涨幅均超200%，津南虽因前几年城市规划 “向南发展”的影响，区域迎来大的跨越和发展，但相较其他三区，有点后劲不足。远郊五区，武清一直是引领者，无论是那个时候的蓝印利好，还是现今的京津冀一体化战略利好，武清还是大武清。房价10年来涨幅近200%。其实说到远郊，各区域近几年都迎来发展良机。宝坻、蓟州更是迎来区域大发展，各大开发商争相入驻，蓟州该县立州之后，确实让人刮目相看。静海，道士君不想多说，那会的恢弘规划，也只是规划了，想要更多了解，推荐大家看一下秘密君写的团泊市场。再到滨海新区，成交量上的扛把子是中新生态城和塘沽区，但房价涨幅上就未必是了，大港、空港、开发区10年来，价格涨幅幅度大。目前区域内，开发区价格处于高位。
盘点完10年来天津房价走势，进入到当下。据数据统计显示，2019年8月，整体成交均价为15438元/㎡，各区域价格见下表。
数据来源克而瑞
一波波房价数据，我们发现，楼市的真相往往就是这样，出人意料，又引人深思。
其实，我们都知道，资产价格是有涨跌周期的，即使没有楼市调控，照样会起伏振荡、潮起潮落，只是变动的幅度会更大——猛然上涨，再猛然下跌。有了政策调控，会把价格的波峰和波谷拉缓、让波动更小，相应的对经济的伤害就会更小，这也是逆周期调节一个方面。此时，道士君想说，这才是让房子回归居住属性的第一步。路漫漫其修远兮，吾将上下而不得知。
而其中提到的逆周期调节是什么？一定程度是人的预期。
价格有高有低、波段有峰有谷……对应就是所有人都想抄底在山谷、逃顶在山峰，可有几个人做得到呢？更何况前几日出台的“个人贷款利率调整”的政策，什么LPR，什么基准利率，以后购房者专业度起码要再上一个台阶了。
讲真，买房这件事，价格越涨、人们预期的价格就会越高，同样的，价格越跌、人们预期的价格就会越低，结果就是很难逮住顶和底。虽说楼市调控的力度在不断增强，可人们“房价永远涨”的预期不曾改变，并坚信楼市三年一个周期……最长五年。真是这样吗？不好说，毕竟中国的楼市就是政策市。
二手房市场陷“泥石流”
不能问，只能看
此时有人会问，二手房价格表现如何呢？由于道士君要拥抱自然，就不做深度分析了，且来看2019年（截至8月）的二手房市场。
数据来源诸葛找房
通过二手房价格走势图，我们看出，2019年天津市二手房挂牌价每月均有不同幅度的下滑，而成交价格一直趋于稳定。
可是，市场真实是这样吗？
近日有朋友和道士君抱怨，费了九牛二虎之力，终于把天津的房子卖掉了。从去年年底挂牌，直到九月才勉强售出。不过，最终的成交价在最初挂牌价的基础上降低了13%。
前段时间，一位炒房客和道士君说过他的卖房“心得”：目前的楼市行情下，不降价就难有成交，该妥协就得妥协。
讲了这么多，依照目前市场行情，至少未来2内，楼市调控不会有大的放松，更不要期待全面解除。所以，房地产市场会不可阻挡地进入调整期，变革期，一些房价倒挂的区域里，二手房情况会更严峻。近期有人和道士君说，某家置业顾问、中介们都说，9月底，天津会立马取消限购了，房价必然又要涨一波。道士君肯定的说，这忽悠力度可以，果断拉黑。
讲真，让一个城市房价提升有一万种方法，让一个城市房价看上去不错，内部暗流汹涌也有很多可能，但真正能控制住房价的又有几个。回头看不少城市，每个地方都有自己的委屈和自己的理所当然，最后失于常规无非是没有办法和无可奈何。但是细看之后你会发现，不是没有办法，而是想不想的问题。
中国房地产非常的复杂，从来没有一蹴而就的时候，没有一定程度的耐心及抗压能力，真的很难。这也是近两年道士君一直强调的，天津楼市现在还是相对健康和有序。房价代表着城市的某一面，但房价背后折射出的城市肌理，道士君认为没那么轻易参透和领悟。
政策趋严趋紧，房价趋于稳定，有价无市格局已形成，楼市各方进入真正博弈的关键时刻，道士君嘱咐一句：入市需谨慎。
