什么是法拍房总之，实地看样是一个深入了解目标房产情况的好机会，充分把握有助于降低购买法拍房的风险。法拍房的投资价值在一套普通房子成为“法拍房”的时候，有2个角色我们需要了解一下：法拍房的普遍认知都是坑多风险大，其实都是因为不了解，别说普通人即使是一般的房产中介都不了解，所以人云亦云。

很多购房者都面临两个困扰，一是买不起，二是买不了。一方面，热点城市房价过高，负担过重。另一方面，调控政策趋于史上最严，限购限贷不断加码，即使手握资金也往往被限购。

法拍房作为一种比较小众的房产购买渠道，在这个时候或许值得关注。法拍房的起拍价均低于市场价，更重要的是在绝大部分城市不受限购政策约束，所有人都可以竞买。

下面我们就系统的聊一聊法拍房

No.1

法拍房的背景

1.1 什么是法拍房

法拍房就是法院司法拍卖房产的简称，指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭、抵押等合约或者无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得偿还债务。

通俗的解释就是：房子的主人负担各种债务，但是没钱还债，法院就通过法律手段把债务人的房子拍卖掉，拍卖得的钱用来还债。被法院通过强制执行程序拍卖的房子就是法拍房。

1.2 法拍房的主要来源

1）商业贷款产生

购房人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼。执行时，法院拍卖变卖贷款人的抵押房产，并就变价款优先受偿。

2）民间借贷产生

比如：A借B的钱，约定以自有房产抵押给B，到期不能还款，根据法律规定，B不能直接取得抵押房产，而只能向法院诉讼要求A还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖A的房产来还款。

3）司法没收产生

比如：刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍卖，变现后的钱款收归国库。

1.3法拍房的竞拍平台

早期法拍房信息只在各地法院公告或网站上公布，信息分散，竞拍成本也比较高。2012年淘宝司法拍卖平台上线，只是当时入驻的法院较少，知名度不高。但是线上拍卖在很大程度上方便竞买者了解房源信息，同时提高了竞拍的公开性和透明度，增强了法拍房的实操性。

截至2019年10月，最高人民法院正式公布了七家纳入名单库的网络司法拍卖平台。包括淘宝司法拍卖、 京东司法拍卖、人民法院资产诉讼网、上海公拍网、中国拍卖行业协会网、工商银行融e购、北京产权交易所。

1.4法拍房的购买流程

法拍房的交易流程大体遵循一般的拍卖流程，但由于竞拍金额较大，且涉及到房产过户、缴税等手续的办理，因此竞拍流程相对复杂，我们在竞拍前应详细了解房源相关信息，并注意支付尾款的时间和办理过户的条件。

购买法拍房需要以下10个步骤：

市场调查 根据自己的需要确定欲购买房产的城市、区域后，可以通过网络或实地的方式了解当地的房产交易情况和购房政策，比如交易价格、配套设施、学区划分、落户政策和有没有限购限贷政策等。如果是为了投资，还需要考察房产是否容易转让、出租和未来升值空间等。

寻找目标 充分调查市场后，就可以到司法拍卖的网站上寻找合适的目标了。淘宝网和京东网比较热门，拍品的种类和数量较多，参与人数多，如果是优质的房产竞争程度会比较激烈。

阅读公告 初步选定目标后，一定要一字不落地阅读网站上列明的各种公告和文件：“标的物介绍”、“竞拍公告”、“竞拍须知”、“评估报告”等，里面会列明很多重要信息，比如房产和土地使用权的性质、是否装修、是否带租、是否清场、是否出证、税费由谁承担、大概金额多少等等，直接影响到房产是否适合购买。如果某些非常重要的信息未在公告中列明，比如税费，也可以自己拨打税务局、房管局等部门的咨询电话详细了解。竞买人在报名前应当仔细阅读，并充分理解其含义，审慎决定是否报名。决定报名的，即视为完全了解标的，并接受标的现状、已知或未知瑕疵、权利负担。

预约看样 如果仔细阅读公告之后，认为目标房产适合购买，可以按照公告的要求联系法院或者是拍辅机构，报名参加实地看样。实地看样当天，通常会有工作人员引领看样，可以向他们咨询房产被拍卖的理由和过程，了解是否存在影响房产过户或交付的其他情况、物业水电费的缴纳情况等等。

同时，也可以实地查看目标房产的情况是否与公告信息一致，家私家电有无缺失、房产有无明显的质量问题。遇到房内有人居住，或者有邻居愿意聊几句的，还可以了解房子居住人的关系、是否出租、租期多久、住户何时搬离等等。总之，实地看样是一个深入了解目标房产情况的好机会，充分把握有助于降低购买法拍房的风险。

准备资金 实地看样之后，大致可以决定是否参加竞拍了。如果准备参加，那么此时要做的不是直接报名，而是准备好充足的资金，或者安排好资金渠道。由于竞拍成功后，往往在1至 2周的时间内就要支付全部剩余房款，尤其对于不能贷款的房产，准备两套以上的付款方案是非常有必要的。对于可以贷款的房产，则要提前沟通贷款事宜，做好提前申请贷款的准备。

报名交保 缴纳保证金，通常为拍卖底价的10-20%，拍卖结束之前都可以提交保证金，但避免错过，尽量还是提前1-2天为宜。

出价竞拍 每场拍卖，只要有一个人报名并交纳保证金即可开拍。已经报名的竞买人，可以在拍卖开始后直接通过平台出价竞拍。竞价通常持续 24 小时，最后5分钟如果有竞买人出价，将自动延时5分钟，直至无人出价为止。

支付尾款 竞拍成功后，保证金直接抵扣价款转到法院的账户，尾款需要按照法院竞买须知的时间要求进行支付。

文书领取 如果买受人尾款已经支付成功，可联系法院或等法院通知签署《拍卖成交确认书》。签署后，等法院解封标的物，买受人可以领取拍卖款项收据、《执行裁定书》和《协助执行通知书》。

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办理交割凭《执行裁定书》、《协助执行通知书》及《拍卖成交确认书》至相关管理部门办理标的过户手续。在办理产权证的同时或之后，无人居住的房屋可以直接更换锁匙；有租户居住的房屋，可以等租约到期后要求租户搬出；被人无理霸占的房屋，则可以通过沟通协商或报警方式等收房。

No.2

法拍房的投资价值

2.1价格优势明显 （价格低）

法拍房一拍起拍价不低于评估价的7折，二拍起拍价不低于一拍起拍价的8折，最低可打市场价的5.6折！根据司法拍卖平台的数据显示，2019年10月全国的法拍房成交价平均能达到7.6折，也就是说法拍房的最终成交价比评估价低24%。

很多人会有疑问“为什么法拍房可以有这么低的价格？是不是这里面有什么风险啊。”

在这要给大家解释一个认知误区：法拍房确实有风险，但这不是成交价低的根本原因。在一套普通房子成为“法拍房”的时候，有2个角色我们需要了解一下：

债务人，也就是“法拍房”的原业主，他对外负担债务。

债权人，这个角色是在法律上具有向“债务人”要求清偿债务的人，但这个人也有可能是从原债权人处受让债权的新债权人。

比如老王欠了银行100万，还不起了，银行就是债权人。银行有权利去管老王要钱，但银行觉得管老王要钱是一个费时费力的事情，银行把要钱的权利一口价80万转让给老刘，老刘相当于花了80万买了向老王讨债100万的权利，这个时候老刘成为了债权人，而不在是银行了。接下来，老刘通过跟法院配合一起让老王还钱，但是老王确实没有钱，最后通过把债务人老王的房子拍卖掉的钱用来还债权人老刘。然后债权人一看老王的房子，发现现在市场价要值120万，把房子卖了肯定够还债啊。

但法院不会以120万的起拍价上拍，如果以这么高的起拍价上拍，那么大家竞买的欲望就不会很强，导致最终没有竞买，那么债权人的债权就不能实现。债权人老李最理想的是让价值120万元的房子打7折，以84万元起拍，最终成交价超过100万债权人就已经收益最大化了。

由于债权人的利益诉求，我们可以看到所有竞拍的房源都是以低于市场价很多的价格起拍，这个差值就给最终的成交价留足了空间，所以就就是很多法拍房的成交价依然低于市场价的原因。

2.2二级市场上难出现的“标的孤品”

一般来说，特别好的标的物如果原业主没遇到不可抗力，是不会让它出现在二级市场流通的。债务违约就是原业主的不可抗力，很多债务人手里的资产非常好，但是由于资金周转问题，无法偿还债务，导致手里好的标的物被法院强制执行拍卖，这就让法拍房市场会经常出现很多惊喜。

比如今年5月份在淘宝司法拍卖平台成交的标的物西湖边的名人故居“杭州市长生路32号，不老里3号房产”。

这套名人故居的旧主曾是民国时期担任浙江省民政厅厅长的徐青甫，房源坐落于杭州市长生路32号不老里3号，房屋建筑面积419.57平方米，是一套三层的独栋别墅，这套房子距离西湖只有300米。起拍价3179万，折合单价7.6万元/平方米天津新房多久可以拿到房产证，最终以8804万成交。

无论这套房子的历史价值，还是实际的经济价值，你在二级市场上都是很难碰到的，但是法拍房市场里确经常出现这种惊喜。

2.3 大部分城市不受限购约束：除北广深外地区自然人均可竞买

当下严厉的限购政策使许多手握资金的购房者难以入场。目前，一线城市北上广深和热点二三线城市都执行了比较严厉的限购政策，本地人限套数，外地人既限套数又要求社保。

比如北上广深本地居民单身限购1套，家庭限购2套，外地人需连续缴纳5年社保才能购买1套。天津、杭州、郑州、厦门、南京、武汉、合肥等热点二线城市也规定本市限购2套，外地人需连续缴纳1-3年不等的社保并限购1套。严厉的限购政策不仅抑制了投资需求，也在很大程度上限制了部分刚需和改善性需求。

在法拍房市场，为了快速有效的处置法院查封的财产并有效变现，绝大部分城市法拍房不受限购政策的约束。不限购可以理解为不限制购买对象(包括自然人、法人、其它机关或社会组织）。目前只有北京、深圳、广州的法拍房市场需按照当地限购政策执行。如果竞买标的需要满足限购要求，一般在房屋竞买公告中会有明确规定。

No.3

购买法拍房的风险

与二手房相比，法拍房存在房屋产权、取得方式、土地性质、占用情况等房屋信息不透明的特殊性；总体来说，法拍房交易中存在以下5类值得警惕的投资风险。

3.1标的实物现状存在隐藏瑕疵的风险

一般情况下，法拍房的标的物以实物现状为准，法院并不承担标的的瑕疵担保责任。若评估报告对房屋质量信息披露不详细，竞买人很难全面了解房产的实际情况。如果标的房产现状存在隐藏瑕疵、缺陷和损毁，损失均由竞买人承担。可能出现的房屋隐藏瑕疵包括涉及非正常死亡的“凶宅”，房屋朝向、风水问题、房屋装修问题等等。

3.2房屋被人占用无法入住的风险

房屋占用分为合法占用和非法占用。

合法占用是指：拍卖的房屋本身带有租约且在法院查封标的房产前就已经订立合法有效的租赁合同。竞买人竞拍成功后要遵守买卖不破租赁的原则，继续允许承租人使用至租赁合同结束。如果房屋本身存在10年-20年的租约，即使竞拍成功也会有很长一段时间无法获得房屋的使用权。

非法占用是指：原业主拒不搬离或原业主的其他债权人以欠钱为理由占用房屋。非法占用虽然不受法律保护，但给竞买者带来了清场入住的障碍。部分法院会在竞拍公告中明确是否负责房屋的交吉（房屋清场交付）天津新房多久可以拿到房产证，如果法院不负责交吉，则需要竞买者自行处理。

3.3竞买人户籍无法迁入的风险

房产的户口迁移属于公安机关户籍管理范畴，法院不会受理及审理户口迁移纠纷。如果法拍房原业主已经落户，在竞买人拿到房屋产权之后可以协商迁出户口。但如果原业主不愿迁出，法院也没有强制其迁出的权利，因此竞买人存在无法落户的可能性。

目前部分地区的户籍部门可行的操作办法为：如原房主拒绝将户口迁出，则新房主可就该房屋重新申请一个户口，原房主的户口在户籍系统里会显示“空挂”，从而解决新房主的落户问题。但遇到具体房子户口问题时，需再次跟户籍部门确认落户方法或委托拍辅机构尽调确认落户方法。

3.4房屋证件不全无法过户的风险

在司法拍卖平台，经常可以看到法院在公告中提示：房产未办理房产证。

这种情况下房产到底能不能过户呢？

1、进行司法拍卖无证房产的如果房产具备初始登记条件，法院处置后向房屋登记机构发出《协助执行通知书》；

2、暂时不具备初始登记条件的，法院处置后发出《协助执行通知书》，并载明待房屋具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记；

3、不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

3.5房屋存在高额隐藏费用的风险

司法拍卖房产税费包括买方税费和卖方税费，公告上一般会标注税费承担主体，实际操作中存在以下四种类型：

买卖双方各自承担，买方不垫付；

买卖双方各自承担，买方先垫付后退款；

全部由买方承担；

全部由买方承担，同时承担卖方企业欠税。

竞买人一定要提前查询清楚税费标准，并特别注意处置法院在拍卖公告中对税费承担主体的公示，并做好尽职调查避免产生高额税费。高额隐藏费用包括高额税费和长期拖欠的物业费和水电燃气费。

在税费方面，可能产生高额税费的情况分为三种：

第一种是公司产权的房屋。如果房产的原持有人为企业，那么竞拍成功后需要缴纳土地增值税和增值税（相当于营业税）。企业出售住宅需缴纳的土地增值税为过户价与登记价差额的30%-60%（四级累进税率）。

第二种是存在遗产继承的房屋。如果房产是原业主取得的无偿赠予不动产（包括受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式），竞拍成功后需要按差额的20%的适用税率缴纳个人所得税。

第三种是土地性质为划拨的房屋。如经济适用房，如果过户还需要补缴土地出让金。各地对于土地出让金的征收方式有自己的规定。

法拍房的普遍认知都是坑多风险大，其实都是因为不了解，别说普通人即使是一般的房产中介都不了解，所以人云亦云。房产交易都存在风险，新房二手房也一样，做好尽职调查把控风险，那么，法拍房就是一座秘密花园，勇敢去尝试的人也许就能有令人惊喜的收获。

嘉宾介绍：

曲永涛 同伦拍拍科技服务有限公司首席法务官， 曾就职于江苏某法院从事民商事审判执行工作，对网络司法拍卖、法拍房投资有深入研究和丰富经验。