因为我在群里听说，确实有的项目，开发商最后没有给中介佣金，最后中介走上了维权的道路，去年天津的雅居乐就没有给中介佣金结款，导致中介白忙活了。买新房，找一个返佣及时、从业时间长、口碑好的中介，才能给买房起一个好头。
我混迹于天津买房群里，内幕被我摸的一清二楚，希望能帮助大家
自从我从天津买完房之后，被强烈的上了一课，发现了很多有趣的内幕，我分享给大家
首先自我介绍一下，玉米北漂了5年多，最后选择在天津买房，自己通过各种了解，处理的海河人才引进，全程无费用，大家可以翻看一下我之前写的文章。
天津海河英才落户全过程——本科没花钱22年更这个是介绍我自己办户口的
22年 天津海河落户新政策这个是22年办户口增加的面签，面签都准备什么，什么样的人会面签
天津看房 买房全过程3——北辰区见解
这个是我看房的过程。
有想落户买房的 都可以翻翻我写的文章，保证能给你一些建议
那么我在各种买房群里都学到里都发现了什么内幕呢 ，拿出几分钟看一下，肯定对要买房的你有帮助 。
1. 对于没有买房经验的人来说，你第一次来天津买房，怎样才能买到合适的房子
如果你有买房的需求，首先一定要自己下点功夫，爹有娘有不如自己有，你会他会不如自己会，你懂他懂不如自己懂。
自己该操心的事，就得自己弄明白了，销售也好，中介也好，就算多为你考虑，到最后住进去的也是你自己
自己上网查资料，每天关注房产的动态，考虑哪个区域买，多去那边转转，这个房子谁来住，大家把需求摆出来。
你的最大需求是什么，学区 交通 商业 环境 户型 价格 交房时间
我觉得无非就是这几点，自己把这个排个序，哪个最重要，哪个不是太重要。最后选房的时候也是这样，看完几个楼盘了，学区占多少分，交通占多少分，最后加起来，你需求的100分，最后加起来80分左右的，就够意思了，即可以考虑了
2. 干货 干货买房是自己去售楼处还是找中介 ？ 如何找中介？
我觉得尽量让中介带你去，靠谱的中介都是有良心的，他会客观的分析楼盘，尽量推一些符合你需求的，开发商里边的销售，把自己的楼盘说的天花乱坠，说旁边的楼盘不好，基本上都是这样
中介能帮你省钱，怎么省钱。
小点的开发商盖得房子，你去售楼处怎么要优惠都要不来优惠，中介带你去有时候很轻松就帮你找到1%~2%优惠。大的开发商，比较注重口碑，最后折扣都差不多（一会讲开发商的套路），中介带你去和你自己去售楼处价格都是一样的，不会买贵了或者买便宜了。既然是一样的价格，为何不找中介呢，至少中介买完房还给你返佣！
返佣是什么
中介帮开发商卖房子，开发商付给中介公司推广费用，中介把他挣的钱返给你一部分，这就是返钱
我根据在买房群里的所见所闻，总结了一下：
打个比方，一套100w的房子，假如客户签合同成交后，中介能从中获得总房款3%的佣金，那么就是3万块钱。
有的中介愿意拿出自己的一部分佣金给到客户，比如从3万块钱里拿出1.5万块钱给客户，那么恭喜你，100w的房子被你98.5w就买了.
那么中介会拿出自己辛辛苦苦转到中介费给你吗，有时候分情况
第一种情况：看房之前你没说，你没和中介谈谈返钱，那他怎么会主动。您直接和他去售楼处了，就算中介的客户了，你过几天自己又去了，还是算这个中介的客户，你换别的中介了还是算他的客户，因为第一个中介带你过去就形成了保护期，一般是1-3个月，这期间你就一直是他的客户，过了这个保护期，你再找别的中介才行。
第二种情况：有的中介可以，有的不能返，为什么？大的中介从上到下，从大到小，员工每卖一套房，都会有层层剥削，到员工手里所剩无几，怎么返你，还是以100万的新房举例，3个点佣金钱。整体佣金3万，还要扣除一部分税钱和杂费，到中介门店也就是2.7万左右，中介员工的提成比例是50％，到他手里边是1.3左右，你张嘴要返钱1万，他怎么返你。但是他有话术，他说我们是大公司，能拿到额外的优惠点位，小中介不行，说返钱的都不是最低价，其实谁带你去售楼处，最后的价格是一样的。
等你买完房进了业主群，互相打听一下发现不管你是自己去的，还是和大品牌中介去的，小中介去的，拿到的折扣都是一样的，不一样也是开发商调控的战略，和什么中介没关系。
第三种情况：什么时候谈返钱，怎么返钱。就是你联系上中介之后，就先问问能不能返钱。中介要是说可以返钱，但是要开发商回款之后返钱，他要是这样说。您就说不行要交首付的时候返钱。开发商回款要3个月以上，到时候你找不到他怎么办。或者交首付的时候返一半也行，谈好的返2万，交首付的时候先给一万。因为我在群里听说天津房产中介协会，确实有的项目，开发商最后没有给中介佣金，最后中介走上了维权的道路，去年天津的雅居乐就没有给中介佣金结款，导致中介白忙活了。如果碰到这种情况，中介没有没有挣钱，还搭上了返你的钱，他不找你们家闹去呀，哈哈
雅居乐拖欠中介佣金，你看看这件事之后，天津中介还向你推荐过雅居乐吗，连朋友圈都不发雅居乐项目了
所以我说买新房找小中介，买二手房找大中介这句话只说对了一半。买新房，找一个返佣及时、从业时间长、口碑好的中介，才能给买房起一个好头。
友情提示大家：千万别自己跑去售楼处看房子，实在不行你也找个中介，过了保护期1-3个月你在再找别的中介呗，自己去过售楼处就算开发商的永久客户了，你在找中介也不行了。
现在售楼处都有人脸识别，你大口罩都不行。
买房之前一定要寻找当地的一些买房交流群，多听听别人的意见，找个返佣及时、靠谱专业的中介。
3 开发商的套路--怎样拿到底价
千万别自己去开发商，里边套路很多的，说的话有真有假，听我一一倒来
（1）你在网上询价，给开发商打电话，不可能有底价，网上宣传的是最低价，最差的楼层，你一来就说卖完了
（2） 你第一次去，他们知道你还要看好久，不会有底价的
（3）销售给你看备案价，或者上个月别人的合同价，都不可信，因为价格有时候一时一变，上个月的优惠点位和这个月是不一样的，月底和月初也不一样，平日和过节日也不一样
（4）比如说发商固定折扣体系是4个9.9折，开发商销售可以这么报折扣：当天认购一个9.9折，按时签约一个9.9折，跟中介过来优惠一个9.9折（这就是中介口中常说的找我有额外优惠的原因），总经理折扣一个9.9折。
那么怎样拿到底价呢？软磨硬泡有用吗？
答案是：能。你软磨硬泡，销售小姐姐看你真的要买了，肯定套路你。
买过房的朋友你回想一下这个香艳的换面
你在售楼处和销售小姐姐价格谈判，你心里其实已经看好这个楼盘了，但是你不动声色，再便宜1个点我就定了，飘亮的销售面露难色，哥，不行呀，从来没有这样卖过。
双方开始各自抱怨，自己挣钱不容易，最后就是，哥我去问问我们领导吧。
经过几分钟的焦急等待，美女销售的高跟鞋 黑丝袜 由远走进，领来一位落落大方的领导，大家都小点声，别被别人听见，我们这最多就能再优惠一个点，我和大领导说你是我家亲戚。从来没有这样卖过 ，千万别和别人说
你点燃一根烟猛吸一口故作镇定，其实心里在暗暗佩服自己，体内的雄性荷尔蒙开始凶猛地释放！
假装纠结的心里争斗后，最后签下了浓厚的一笔
后来在业主群里你了解到，不管你是自己去的，还是和大品牌中介去的，小中介去的，拿到的折扣都是一样的。很多人都被美女销售套路过
隔行如隔山，很多内幕不告诉你，你不会在短时间内搞懂
销售的佣金不是从客户房款里面出的，因为房款是要进监管账户的。而销售提成是从开发商的营销费用里面出的。
销售的提成中介带着一般是千分之2，自己去的一般是千分之4, 假设他手里有8个点的优惠，扣着2个点不给你，多卖你1万块钱，这钱也是要进监管账户的，也到不了他的口袋，他顶多多拿个20或40块钱。
到时候你知道的时候，你比别人多花了2万块钱，你不打电话骂他，这事儿能完？
软磨硬泡，多周旋还是有用的天津房产中介协会，还有就是一般销售不会有很多优惠不报给你，高价把你吓跑
靠谱的中介，除了返钱还有一部分表现
每个项目的优点 缺点他都会告诉你，不会等着你去问，会主动告诉你
他们会选一些大的开发商，同片区有的小开发商比大开发商给的佣金多，大开发商有品牌加持佣金有时给的少，中介不会因为小开发商给的佣金高就给你强推。个人观点
到售楼处熟悉不熟悉，你和他来到售楼处，你问他厕所在哪带我去一趟，他都不知道在哪，说明他没怎么来过。你到售楼处，有销售主动和中介打招呼，和中介哥长哥短的，说明他这个项目很熟，没少卖这个项目，干的年头也长，有点信誉
还有我觉得中介的穿衣打扮也能体会出专业性，你说连个西装皮鞋都不穿，能专业到哪去。连个头发都不洗，自己都打理不利索，懒的一匹小牛马，怎么能行。
我在买房交流群里了解了不少买房内幕，分享给大家，希望大家在买房过程中多和别人交流经验，避免踩坑。
也欢迎大家来多多和我交流，也许说的不对，欢迎善意批评，拒绝恶意抹黑！
