天津的“土地大棋”出现“新玩法”：城市更新！做好准备，新模式之下天津楼市要“翻篇儿”。这个模式背后有高人，说是教科书级别也不为过，很多城市都来天津学习。以前是一级土地整理、卖地，二级市场卖房，每一级都要赚钱。比如时代之城，按以往地价，房价至少卖到1万8。明年的南开天环地块，房价也会很有优势。
你找到了吗？ 今年以来，天津的地价“大幅下降”。
市区里竟然出现了一批价值数千元的土地——
河西柳林地块楼面价4880元/平方米；
南开喜盈门地块楼面价6256元/平方米；
南开天环地块楼面价5468元/平方米；
河东城林路地块楼面价5445元/平方米...
这只是正常地价的1/4，绝对不是那么简单。
上市文件中有八个字：“不包括土地整理费用”。
当事情变得不寻常时，必然会产生后果。
天津的“土地棋”有了“新玩法”：城市更新！
不要小看这四个陈词滥调。 这一次，天津背后有高手。
这种新模式将“彻底改变许多行业的生活”。
将对天津的城市发展、城区及环城楼市产生重大且不可逆转的影响！
城市更新的呼声已持续多年。
今年我们真正落到实处，开始实质性推进。
起初只有几个，所以我没有当回事； 然后事情越来越多，而且大规模爆发，所以我们必须要注意。
天津分别发布了晋城市、滨城市的《城市更新专项规划》。
晋城：集中在市区，大大小小的总共至少有十几个。
取得实质性进展的有和平金耀广场、南开喜盈门、南开天拓、河西柳林、河西先达置地、河东一机床、河东金龙湾、河北中车置地、晋中河街……
滨城：重点推进14个城市更新。
包括泰达时尚广场、塘沽南站、洋货市场、建材路、华北陶瓷、大港老城……
显然，一切都在核心。
做好准备，新模式下天津楼市将“翻身”。
痛苦没有任何意义。
天津为何突然发起大规模城市更新攻势？
因为原来的模式无法继续下去。
原来，这个计划是为了分摊蛋糕，在城市周边建设大量新区。
在人口持续流入、经济高速增长的时代，这条路是没有问题的。
环城新区相当于一个新成立的公司。
购房者和房地产公司都是投资股东，政府负责建设。
共同努力，增加公司价值。
房地产企业支付的土地款大部分将用于城乡建设。
也就是说，土地出让后，要建设周边的道路、交通、公园、学校甚至商业。
房价就是这个板块的股票价格。
不仅是房子的价值，还有配套的地块的价值。
但后来发现，房子虽然建好了，但板块建设没跟上，没有达到预期。
受此影响，该板块股价下跌，房价不再有保障。
结果现在环城新区没人愿意投资，房地产企业也不愿意拿地。
如果土地卖不出去，就不可能建设。
如果从经济角度计算，该部门人口较少，公共设施的规模效应很低，更谈不上不可能。
区区几千人，怎么可能建一条地铁、建一所学校、建一个大企业？
这盘大棋已经下不了了，怎么办？
如果你很穷，你就会想改变。
如果没有出路，我们就不能再碰壁，必须改变。
与期望相比，现在大家更多地看现实。
如果你想回住，就去设施成熟的地方——掉头就回老城区。
即使在老城区建设新的配套设施，规模效应也会更大，经济算计也将得到解决。
但老城区最大的缺陷是城市界面较差。
刚装修？ 天津现阶段还不具备这个实力。
因此，天津推出了新模式——城市更新。
一石三鸟，下棋。
这个模型背后有专家，说是教科书级别也不为过。 许多城市来天津学习。
如何？
其实很复杂，简单来说。
政府提供福利，降低土地成本（比如南开，楼板价从2万降到5千多）。
条件是配套建设捆绑，包括道路建设、公共服务设施建设、学校建设、老旧小区改造、引进工业、商业、市政公园建设……
总之，不仅要新建房屋天津房价2023预测，还要对片区全链条进行更新、完善接口、补充配套设施。
原来由各职能部门牵头的，将统一为城市更新实施主体。
提前明确施工内容
不是“只是看”，而是提前把内容讲清楚。
公共设施建设、搬迁、竣工工期、产业协议、资金监管等都有明确规定和约定。
全链条包装
城市更新实施主体必须对整个链条的建设负责，谁拥有孩子就拿走。
房屋拆除、开发建设、配套服务、运营维护等都要管理、管理到底。
以金钟河街南侧的市区重建区为例。
新房必须同时建设，旧小区必须同时改造。
尚江花园等6个老旧小区纳入升级改造。
涉及燃气管道更换、墙面修复、环境美化、健身场地优化等。
还增设了公共充电桩、扩大了停车位、将闲置的车棚改造成图书馆……
后期还将建设新的学校、企业、办公楼、长租公寓等。
整体界面得到很大改善，生活设施更加完善。 购房者入住后，这是一个“配套齐全”的地段。
不再像以前那样，企业和学校都不确定、遥远。
政府提供福利，钱也到位
旧城更新涉及新建住房的，政府收入为土地出让金的25%。
一个原则就是少干活少拿工资，这是非常合理的。
只要钱到位，地球就给你废了。
众所周知，许多项目因资金短缺而无法推进。
城市更新则不同。 这不仅仅是房地产公司盖房子的问题，而是一项重大民生工程。
国家开发银行和各大银行不能向房地产企业随机提供贷款，但可以向实施城市更新的实体提供贷款。
截至去年11月，天津已获得银团信贷365亿元，支持7个城市更新项目，计划改造70多个老旧小区。
晋中河街南侧城市更新项目银团108亿元； 泰达控股天拓片区城市更新项目银团68.8亿元...
成本前置、贷款前置，甚至分配时间都一清二楚。
不会再出现“阴吃毛梁”的情况了。
当然，城市更新只能以国有企业为主体。
天津城投、泰达建设、滨海城投、中国交通建设公司、中国建筑工程公司目前参与其中。
有监督、有闭环
我曾经既是裁判又是球员，但现在我有不同的职责。
时间和进度必须按照协议规定，这样城市更新才能完成。
一般情况下是不痛的。
这套拳法组合是非常严谨的新模式。
过去是一级土地整理卖地，二级市场卖房。 每个级别都必须赚钱。
问题在于，配套建设“见饭吃”没有提前约定，该路段的完工程度存在不确定性。
它喜欢要求房地产公司“少付钱，所有配套设施自己建”。
以前拿地后，配套设施跟不上，房地产公司也着急，房子卖不出去，却又无可奈何。
如今的城市更新“没有中间商赚差价”。
一石三鸟，解决三大问题：
能卖地，城市界面完善+配套完善，购房者愿意来。
这盘棋还活着，不然这片土地会怎样。
对于天津来说，城市更新是自上而下的。
大量土地必须转移，城市必须发展，地区必须建设，不能停滞不前。
投资对于提振经济也至关重要。
最重要的是天津房价2023预测，这种模式下的土地价格较低。
如果直接降低地价，势必会影响预期。
城市更新不会突然降低地价，也不会影响预期。
因此，天津的城市更新项目将会越来越多。
虹桥西站、子牙河片区……都将遵循这一模式。
大规模的城市更新将对房地产市场产生哪些影响？
一场残酷的战争已经开始——
打破了向外提升的局面。
城市更新带来的新项目有四大优势。
❶位置相对中心，基础稳定。
❷房价并不比周边贵。
土地价格有优势，否则房地产企业没有动力去建设。
比如时代城，按照以往的地价，房价至少要18000。
结果，高位开盘价为16000元，总价150万元起。
120平米三房装修250万以内即可完成。
东丽海河柳林地块，一套120平米的平房，售价就在300万以上。
明年南开的天环地块在房价上也会有优势。
❸城市界面还不错，配套设施补充很快。
该地区的旧建筑将被拆除或升级。
学校、公园、企业、工业正在一步步推进。
海河柳林大型公园已提前实现，桥梁也在修缮中。
九年一贯制学校开工建设。
南岸69号商业用地也开始建设地标性写字楼。
❹产品具有后来者的优势。
宽敞的大厅、落地窗和免费区域是标准配置。
会有更多的创新，比如开放式阳台、空中花园等。
位置比较中心，设施比较好，接口还不错，房价也不贵，产品更新。
有什么理由去外面寻求改善吗？
过去，由于内部没有合适的改进，改进必须外溢。
老虎不在家，猴子为王。
现在，老虎又回来了。
只要老城的城市界面得到改善，土地价值回归，改善就会回流。
环外，你只能卖你需要的，所以剩余量的价格会降低。
在大规模的城市更新过程中，两类物业将受到影响：
一类，非第一梯队的城市地区二代产品（不在和平、南开、河西核心区）；
另一种是环外大面积改良盘。
城市更新带来的新项目将非常有竞争力。
明年的天津楼市将是真正洗牌的一年。
全市房价受“三大战役”影响（详情）
城市房价受城市更新的影响。
