”李黎说，为公摊面积花的钱不只是买房时，之后的物业费、供暖费等都要继续买单，这些“消费暗区”的存在让人很不满。她支持取消公摊制度，“即使房子单价上涨了，我也希望能够明明白白消费，买了一平方米，就能有一平方米的生活空间”。
统计时间：2022年7月1日-2022年7月31日
统计类别：普通住宅（含高层、小高层、平房等，不含别墅、公寓）；
数据说明：以上为特定时期内的平均成交记录价格。 实时报价以售楼处为准。 数据仅供参考，不构成投资建议。
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110平方米中，仅获得了61平方米。 记者调查公共摊位区域是否应取消。
110平米的房子收到后发现内部面积只有60多平米； 销售人员买房时承诺的31%共享面积，到了交房的时候却是46%……
山东省青岛市市民李力（化名）去年接手房子本该高兴，却因泳池面积问题而陷入困境。 维权一年多了，她还是想不通：“怎么我的一半房子就被一股股权卖掉了？”
李莉的困惑存在于很多购房者的心中。
记者近日采访发现，民众对买房时需要承担共享区域费用提出了批评。 他们认为，共享区域的存在让购房者有一种不舒服的感觉，因为他们不得不为不属于他们的公共空间付费。 同时，普通购房者很难准确计算出公寓的共用面积和面积。 他们只能被动地从开发商等处获取信息，这让很多人担心“消费暗区”的存在。 例如，共享面积包含在总面积中。 区域内，意味着后续的物业费、取暖费等费用也包含了分担部分的成本。
在此背景下，近年来越来越流行一个声音——废除共享区域制度。 那么，共享区域系统存在的基础是什么？ 目前情况下可以取消吗？ 有替代方案或改进吗？ 针对这些问题，记者进行了调查采访。
套装包含一半外墙
购房者对术语感到困惑
2018年4月，李莉全额付款在青岛某小区购买了一套总面积110.25平方米的住宅。 买房时，建筑行业从业者李莉特别关注泳池面积，多次向销售人员询问一些关于泳池面积的问题。
据李丽回忆，销售人员当时告诉她，由于小区内的建筑是超高层建筑，达到55层，考虑到避难楼层、电梯高度等因素，合租比例面积会达到31%，但是当房子真正关闭的时候也许有可能。 小于该值。
李莉向记者出示的购房合同内容显示，该房屋面积为110.25平方米，总价值超过120万元。 内部建筑面积75.24平方米，共用建筑面积35.01平方米。 共用面积约占房屋总面积的10%。 31.8%。
然而，2021年9月，即将接手房子的李力却傻眼了：打开门，看到的是超厚的墙壁、局促的空间，以及三间小得可怜的卧室。 她请验房师测量后发现，实际公寓面积只有61平方米左右，三间卧室均未超过9平方米，主卧室甚至放不下一张双人床。
李丽后来向卖家询问得知，合同上显示的公寓75平方米与她实际测量的61平方米的差异主要体现在墙体的厚度上。 外墙厚度的一半都包含在公寓内。 内部建筑面积。 “近1米长的外墙有一半算作业主的建筑面积，但开发商在出售时没有解释，故意混淆‘份额’、‘份额系数’、‘份额率’等术语。 ’在销售过程中，“公寓内的建筑面积”等概念堆满了各种专业术语，我立刻就糊涂了。没想到收到的公寓实际内部面积这么小。”
直到依法维权，李丽才收到“官方”的说法——该小区房屋的共用面积比例为46%。 “这意味着，我们花上百万买的房子，实际上有近一半不是自己住的。如果我一开始就知道这个情况，我无论如何也不会买。”李丽说。
与李莉同小区的姚女士购买了一套楼上楼下面积各160平方米的复式房，但她收到的公寓面积只有90平方米左右。
“我们可以认输吗？” 李莉说，共享区域花的钱不仅是买房时花的，还有后续的物业费、取暖费等，这些“消费暗区”的存在让人感觉不舒服。 非常不满。
公共区域已经存在很长时间了
已成为买房的烦恼之一
共享区域制度在我国早已存在。
早在1995年12月1日，《商品房销售面积计算及公共建筑面积分配规则》（试行）就规定，商品房交易行签订的商品房购销合同应当载明建筑面积。购房者购买的商品房。 面积，并注明商品房建成面积（实现建筑面积）和应合理配置的公共建筑面积。 2001年6月1日实施的《商品房销售管理办法》再次明确规定，商品房的建筑面积由建筑面积和共用总建筑面积组成。
那么，共享区域到底是什么？ 它为何存在？
据河南省律师协会房地产专业委员会主任、北京观韬中茂（郑州）律师事务所主任何洪毅介绍，池区制度起源于中国香港。 为了扩大市场、降低购房门槛，香港房地产开发商按照“公共承包”模式，将土地及整栋楼房的所有产权按建筑面积比例分配给所有居民。 购房者购买建筑面积。 扣除电梯井、大堂、楼梯间、共用墙等建筑面积后，剩余面积即为购房者公寓的使用面积。 这就是池化系统的由来。
根据相关规定，公共建筑区域由以下两部分组成：一是电梯井、楼梯间、垃圾槽、变压器房、设备用房、公共门厅及过道、地下室、值班门卫室等功能。整栋大楼。 服务性公共建筑和管理建筑面积； 二是公寓（单元）与公共建筑空间的分隔墙及外墙（含山墙）水平投影面积的一半。 我们买的房子不能单独存在。 相反，你需要使用整个建筑的公共区域，比如楼梯、大厅、电梯井等，这些区域被累加起来并由每个购房者共享，这就是共享区域。”高级合伙人孟丽娜说道。北京市康达律师事务所律师。
记者近日采访多位房产中介和购房者后发现，合租面积已成为房屋销售的重要因素。
张章今年准备在北京买房。 一个月内他看了80多套房子。 从一开始，他对共享面积了解不多，但现在，他已经将共享面积视为一个重要的参考指标。
“共享面积和公寓面积不仅仅是简单的数字。” 张黎根据自己的看房经历得出结论，2000年是一个分界点。 2000年以前的老房子，尤其是公屋，合租率较低。 基本上可以维持在15%到20%，而2000年以后的商品房，占有率已经达到25%甚至30%。
他曾参观过一栋1993年建成的房子，建筑面积55平方米，内部面积46平方米； 而2004年的另一栋房屋，建筑面积63平方米，但内部面积只有45平方米。
“我很难接受，花这么多钱买房，其中有近三分之一甚至更多的钱可能没有用在自己的房子上，”张莉说。
北京市海淀区的戴女士表示，除非别无选择，否则她绝对不会考虑共用面积超过20%的房子，因为她“不想让自己的血汗钱被人看到。” ” 无形的和无形的公共摊位被划分了。”
在山西省太原市从事房屋中介工作的王楚源也发现，越来越多的人开始关心共享面积的价值和比例。 “很多购房者对共用面积的要求很严格，必须低于一定范围。否则，房子再好，他们也不会接受。有的甚至根本不认可共用面积，认为“房子就应该有多大。当我们真正拿到房子后，发现面积不够，我们以为我们欺骗了消费者。”
北京大学房地产法研究中心主任楼建波告诉记者，共享区域本身是客观存在的，收费并无不合理之处。 从购房者的角度来看，他们可能不愿意继续共享部分（所有权）。 留在开发商手中。 但将共享面积纳入总价面积确实会给购房者带来困惑。
“为了避免这种混乱，有两种方法。 一是按套定价，将共用面积的费用包含在总价中； 另一种是按套内面积定价，不包括共用面积的费用。 ，分别告知此类费用，但两者最终的总价应该没有差异，因为共享区域是客观存在的，两者的区别仅在于哪一种能够更高效地告知消费者相关信息。 ”楼建波表示，如果两者价格不同，开发商就涉嫌欺诈。“问题不在于公摊本身，而在于需要统一定价方式。”
关于社区业主的权利
实际操作中很容易引起纠纷
在王楚源看来，顾客买房时，自然希望买的房子大一点，户型小一点。 而且，商品房池规模较小的开发商也会以此作为营销噱头，吸引更多购房者。 “大家更愿意买共享面积小的房子，这是从客户买房的角度来看的。对于开发商来说，如何减少共享面积？比如减少走廊的宽度，使用“电梯间较小，没有宽敞的门厅、一梯多户等，但这必然会降低业主的居住舒适度。”
据孟丽娜介绍，现行规定对公共摊位的规模没有比例限制。 房屋共用面积的大小一般与房屋的规划设计是否合理以及房屋内的配套设施数量有关。
“一般来说，多层住宅的共用面积约为10%至13%；18层以下板式住宅的共用面积约为13%至15%，18层以下的板式住宅共用面积约为13%至15%，点式建筑多为15%至17%，30层建筑共用面积约为15%至17%，由于上述住宅电梯数量的增加，共用比例通常在25%左右。”孟丽娜说。
在孟丽娜看来，当建筑面积确定后，泳池面积小意味着购房者买房更加经济实用。 但并不是说泳池面积越小越好，因为如果泳池面积太小，社区的整体舒适度就会降低，而且很多低价泳池都是以牺牲社区品质为代价的。 拥有大型泳池区的社区大多是优质物业。 泳池面积越大，可能意味着电梯更宽敞，公共区域更宽广，整个社区也更高档。
共用面积除了影响购房时的舒适度、增加开支外，还与业主后续入住后的利益密切相关。
王楚源表示天津房子备案价，以太原为例，房屋出售时，合同中的成交价是按照含普通房间的总面积来计算的，而房屋的总面积会直接影响计算结果物业费、取暖费等。业主买房时承担的共享面积费用包括门厅、走廊、电梯和外墙一半厚度。 但在实践中，业主很难对这些区域主张权利天津房子备案价，因为他承担了共享区域的成本。
在孟丽娜看来，共享面积一直包含在物业费、供暖费、精装修费中，这在一定程度上给购房者带来了额外的负担。 例如，共享区域是否安装暖气，由房地产开发公司说了算，购房者无从知晓，造成信息不对称。
《商品房销售管理办法》明确规定，房屋内建筑面积的部分为独立产权，共有建筑面积的共有部分为共有产权，买受人享有权利和义务。因此，共有共用建筑面积的部分划分为购房者共有的房产，实践中，如果权属问题不明确，相关共有人或者委托的业主委员会可以主张该房产。根据规划图纸、分配协议等及时分享产权。”孟丽娜说。
在何鸿毅看来，现实中共享区域的存在导致了维权的难度，这主要涉及到业主如何实现共享权利。 根据民法规定，业主共同决定事项时，占专属面积三分之二以上、业主总数三分之二以上的业主必须参加表决。 决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参加投票的专属区域业主四分之三以上和参加投票的业主人数四分之三以上同意在投票中。 前款其他事项的决定，应当经参加投票的专属区域业主过半数和参加投票的业主过半数同意。 业主之间难以达成协议是维权困难的主要原因。
她还提到，实践中仍然存在利用部分公共摊位盈利的情况，比如公共摊位区域的广告、停车位等利润收入如何分配的问题。 根据民法典有关规定，业主份额财产所产生的收入，扣除合理费用后，属于业主份额财产。 但现实中，实施情况并不理想。
北京市房地产法学会常务理事、海润天瑞律师事务所合伙人鲍华建议，如果未来开征房产税，共享面积制度可能会面临更大的质疑。
公共摊位取消仍困难
迫切需要完善相关法规
争议中，“废除共享区”的呼声越来越高。 今年全国两会期间，全国政协委员洪杨提出“取消公共共享区”。 他认为，公共共享区缺乏法律依据和制度约束。 他建议国家取消公共共享区，并按公共共享区实际成本计算实用面积。 ，让人们了解如何放心付款、买房。
作为深受其害的购房者，李莉直言，共享面积制度对购房者不公平，是一种不透明的消费。 一旦消费者之间就公摊产生争议，通过实际测量很难确定交接房产时准确的公摊。 主要原因是“公共区域”难以衡量。 她支持废除公共共享制度。 “即使房子单价上涨，我还是希望能够花得清楚，买一平米，就能拥有一平米的居住空间。”
那么，现在取消共享区域制度是否可行呢？
在孟丽娜看来，现阶段取消共享区域制度并不可行。 根据《商品房销售管理办法》，商品房销售可以按单元（单元）计价，也可以按单元内的建筑面积或建筑面积计价。 按单元（单元）或者单元内建筑面积计算价格的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和共有建筑面积。 因此，无论商品房如何销售，都应该体现共用建筑面积。 即使按单位出售，仍然有共享面积。 共享面积是客观存在的，必须由部分或全部购房者共享。
“共享区域将被取消，入住后共享区域的管理和维护以及后续的安全责任都是现实问题。如果购房者无法亲自管理，将会影响社区的整体质量和安全。”所有业主的权利和利益。” 孟丽娜解释道。
首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池也认为，目前取消共享面积不太可行。 房改后，我国住房面积的计量以及房产证、房产证的核发均以建筑面积为依据。 房价、物业费、取暖费等也是按建筑面积来衡量的。 如果取消共享面积，并按使用面积计量，会给定价标准带来混乱。 每平方米的房价、物业费、供暖费都会上涨，这会引发另一个误区，认为价格上涨了。
在鲍华看来，取消公共摊位并不难，但用什么来替代却需要仔细考虑。 目前，测绘报告中没有房屋使用面积的数据。 如果想以使用面积作为定价、计费、计税的依据，则需要补充现有房屋的数据。 “无论是否有足够的人力来完成工作，对于已经装修完毕的房屋，如何确定其使用面积是一件非常复杂和棘手的事情。”
记者注意到，重庆市人大常委会以地方性法规的形式对商品住宅的计价方法作出了明确的规定和要求：商品住宅现售和预售的，按建筑面积计算。单位作为定价依据，以商品房销售合同和商品房价格为依据。 产权证书应当载明共有部分和设施。 不按此定价基准销售的开发商将受到行政主管部门的严厉罚款。
“重庆的开创性做法意味着取消共享面积制度实际上是可行的。基于舒适度和公寓面积的综合考虑，开发商可以将成本分摊到公寓面积上，后期不应该再计算。” 何鸿毅说道。
多位受访专家认为，是否废除共享区域制度暂时难以达成共识，但目前可以从政策层面完善共享区域制度。
针对现行公共摊位面积制度存在的问题，孟丽娜建议完善相关测绘规范，发布公共摊位比例指导意见，要求测绘单位提高测绘成果质量，平滑公共摊位面积比例。错误问责机制。 房地产开发企业销售房屋时，应当在售楼处公开测绘成果，并向购房者明确分摊原则、分摊部位等。 如有必要，测绘单位还可以接受购房者咨询，减少因分配面积问题引起的购房纠纷。 。 同时，应在商品房销售合同中进一步完善相关条款，明确约定分摊面积与产权登记面积错误的处理及违约责任，保护合法权益。以及购房者的兴趣。
“公众对此特别关心，不仅因为面积代表着生活的便利程度，也代表着产权的份额和数量。” 鲍华建议，房屋销售应按使用面积定价，或按套总价交易，而不是按面积单价。 ，这可以在一定程度上缓解共享区域系统带来的争议。
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