第二，就算有大行情，天津会领涨全国吗？天津楼市的底层逻辑，没有变化。既然没变，那房价又因什么而上涨呢？如果钱进入楼市，天津会不会迎来大行情？天津会不会有大行情，取决于一线城市动没动。买房人对后期房价乐观，预期较高。房价快涨慢回，上半年没机会降价。更不必焦虑，即便天津迎来大行情，刚需盘也很难涨价。
去年我们问“房价会下跌吗？” 今年我们问“房价会上涨吗？”
春节刚过，天津楼市似乎“变了脸”。
二手房成交量惊人，即将突破700套大关。
业主们再也坐不住了，开始从头开始涨价。
周末新房售楼处“人满为患”，一堆楼盘吵着要涨价。
面对“震惊”，不少人都惊慌失措。
如果你“慢慢升温”，你自然就会理性、冷静。
但气温骤然“升温”，一切都乱了套。
如果价格上涨你会买吗？ 以后还会回来吗？
如果我不买的话我会失去我的房子吗？
还没涨价，两个月后会涨价吗？
所有的疑惑都需要通过这个问题来解答：
这是平常的小阳春吗？ 还是全年的趋势？
先得出结论：
现在的楼市正在蓬勃发展，这是一个阶段。
大多数新房涨价只是跟风上涨，并不算是真正的涨价。
只有少数房产的实际价格上涨是趋势的一部分。
为什么？ 原因很简单。
第一天津房价还会涨吗未来5年，天津楼市的基本面有没有发生变化？
第二，即使有很大的市场，天津的涨幅是否会领先全国？
天津楼市的底层逻辑没有改变。
政策、经济、产业、人口、购房群体没有根本改变。
而这些都与房价有关。
既然没有变化，为什么房价却上涨了呢？
房价从根本上来说是货币效应。
居民手中的钱决定了房价的高低以及对楼市的支撑。
因此，目前天津的市场状况只是供需失衡的短期表现。
积压的需求集中到市场，导致交易量爆发式增长。
释放完毕后，楼市将逐步回归稳定。
天津本身不具备房价飙升的动力，但外界呢？
放水真是太揪心了。
1月份M2增速达12.6%，创2016年5月以来新高。
仅仅一个月的时间，市场上的资金就增加了7.38万亿。
钱就像海水一样，从四面八方涌来。
懂经济学的人都听过央行印钞机的轰鸣声。
每一轮放水都会导致房价大幅上涨，2008年和2016年就是这样。
如果资金进入楼市，天津会迎来大市场吗？
需要明确的是——
即使中国房地产市场正在经历繁荣天津房价还会涨吗未来5年，但天津也不是第一波浪潮。
楼市有自己的“轨迹”：
一线城市率先启动，其中深圳领跑，广州、上海、北京紧随其后。
之后，二线城市接手，包括杭州、成都、武汉、南京、天津、青岛……
这是客观的、牢不可破的城市轮转。
我们不谈距离，谈2020年。
2020年，中国楼市迎来大繁荣，主要受全球央行放水影响。
3月份以来，一线城市率先拉动，房价大涨。
佛山、东莞、宁波、合肥、成都……强二线城市“看热闹”。
天津轮换了吗？
被轮换了
2020年底至2021年上半年，天津将出现一波市场行情。
2020年底，和平学区房价飙升，三所小学房价涨幅达25%。
2021年3月，将推出改进盘。
天津瑞福、中海天镜、绿城成远、融创梅江一院……价格上涨5-10%。
关键是，尽管价格上涨，但交易量也猛增。
天津瑞福签约95套、绿城成远签约49套、中海天镜签约38套、融创梅江一号院签约28套……
2021年5月，重新分配刚刚启动。
保利、广辰悦，价格上涨至2.3万/平方米，涨幅10%，5月签约233套，6月签约110套。
美的徐汇涵月公馆，上层均价涨至2.1万/平米，5月签约79套...
2021年8月，恒大事件发生，全国楼市风云变幻，一轮短期行情落下帷幕。
包括天津在内，各城市的启动市场情况遵循一个规律：
重点学区房 - 核心区优质房（已改善） - 核心区普通房（新改善） - 非核心区 - 远郊、二手房（不含市区及重点区域二手房）学区）。
但基于“房住不炒”、楼市企稳、分化激烈的框架，后两步一般都达不到。
经过改进和增加，这一轮就基本结束了。
很清楚。
天津是否有大市场，取决于一线城市是否向前迈进。
北京、上海、广州、深圳成交量仍在恢复中，价格并未出现普遍大幅上涨。
例如，全国房地产市场的风向标深圳，2月份二手房成交量达到3000套，创两年来最好水平。
但距离5000辆的“增长线和衰退线”还很远。
今年有什么大趋势吗？
2023年才过去两个月，周期太短，难以确定。
如果小阳春过后一线城市房价飙升，至少需要下半年才能搬迁到天津。
届时，天津哪些板块的房价将会有所改善？
2021年上半年是一面“镜子”。
只有顶级板块才能获得房价上涨的机会——
和平、河西、南开、西青核心区。
只是改进或刚刚重新分配的戏剧不参与新要求的重新分配。
2021年没有涨价的行业今年也不太可能涨价。
为此，徐主编一直强调：
天津要“面向城市、聚焦行业”。
今年天津楼市有两个时间点：
·上半年“补偿性住房”已确定。
· 下半年“城市轮转”仍需观察。
我们先明确一下，“牛市成立”是什么意思？
刚需市场增长3%以上； 市场改善的同时维持高交易量，增幅超过5%。
我只是需要买房子，而且我对价格非常敏感。
如果是首付购买的话，多出来的一万块钱你可能都承担不起。 一旦涨幅超过3%，你的购买力必然会受到影响。
改善购房，提高房价弹性容忍度。
但如果涨幅超过5%，依然“难以承受”。
如果涨价后成交量仍然很高，说明两件事：
❶ 购房者对未来房价持乐观态度，预期较高。
❷刺激了更多购房需求，原本不打算购房的“粉丝”纷纷涌入市场。
这可以认为是“牛市确立”。
回到当前的天津楼市，房价仍处于复苏状态。
你应该购买还是等待？ 有4种情况：
❶ 重点学区的住房。
今年要用来上学等，没办法，只好花高价买了。
用《老炮儿》的话来说：“事情发生了，就得承认”。
房价上涨快，恢复慢，上半年没有降价机会。
如果今年你不去上学，别担心。 可以等到下半年，争取谈判的空间。
❷ 库存有限，刚刚改良。
不要等待，现在就选择您的房产。
不管怎样，今年的楼市肯定会比去年强，所以我们只能等，等房子卖完再说。
比如绿城贵屿庭兰、仁兴兴源世纪……
❸ 改良盘库存充足。
别担心，下半年会有更多的改进上市，给你更多的选择空间。
❹ 只需要磁盘。
不用担心，即使天津市场再大，如果有即时需求，价格也很难上涨。
