经适房即指经济适用房，是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。回迁房是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子。不过无论是经适房，还是可交易的回迁房或安置房，现在都有受到市场影响，受地段、品质、学区等因素影响。

建设目的不同

经济适用住房是指经济适用住房，是指按照国家保障性住房建设规划建设的住宅。 该规划由国家统一发布。 土地一般通过行政划拨来分配。 免征土地出让金。 各种核准费用减半。 销售价格由政府指导价，按照保本、薄利的原则确定。

安置房是开发商在征用土地时对被拆迁户给予补偿的房屋。 每个房地产开发项目基本上都有动迁房。 一般来说，动迁房的销售价格低于商品房的销售价格。 具有房产证的动迁房屋可以挂牌交易。

即土地被征用时，房屋将补偿给被拆迁户。

安置房是政府在进行城市道路建设等公共设施建设项目时，为安置被拆迁户而建造的房屋。

这里还有一个容易混淆的概念。 定向安置房屋与动迁房屋的区别在于，定向安置房屋是在人民政府行政划拨的土地储备地块、非经营性公益性项目建设、城市基础设施建设、军事设施建设等用地上拆迁房屋。 房屋拆迁补偿办法为：拆迁安置房和拆迁安置房均以原有产权调换。 但如果房屋是在流转土地上拆迁的，如果能够搬回原处的，那就是拆迁安置房，而不是拆迁安置房。

商品房是房地产开发企业开发土地、建造房屋并在市场上出售以获取利润的房屋。

房屋面积各不相同

经济适用住房主要是为了保障，所以对房屋的面积和结构有一定的规定和限制。 根据国发[2007]24号文件精神，保障性住房一般标准为建筑面积60平方米、家庭人口3人以上（含）的建筑，保障性住房面积标准为建筑面积80平方米。

动迁房、安置房一般按照拆迁协议给予被拆迁户，房屋类型没有严格限制。

商品房的户型也相对多样化。 开发商在设计户型时，会综合考虑成本效益以及客群需求。

不同的交易权限

商品房的交易是最自由的，但房产没有过期就不能交易。 同时，购房者在二手房交易中也应查清产权人，防止陷入交易陷阱。

部分地区对保障性住房挂牌交易有规定。 自房屋买卖合同（含预售合同）签订之日起5年后，购房人可以通过返还土地收益等方式取得全部产权，并通过出售、赠与等方式处分房屋。 。

动迁房和安置房的情况比较复杂。 目前市场上挂牌的拆迁安置房往往是未取得产权证、或刚刚取得产权证的房屋，按规定限制五年内不得转让。 此类房屋交易的风险非常高：

1、家庭成员对拆迁安置房的分配可能存在内部异议。 若协商不成，将向法院提起诉讼，且无法确定最终合法所有人；

2、无产权的拆迁安置房可能因其他原因无法办理产权证；

3、由于交易时间较长，房价变动的可能性较大。 一旦卖方为了谋求更大的利润而将房屋出售给他人，并在有转让交易的情况下先将房屋转让给他人，买方只能主张信用；

4、在等待房屋过户的漫长过程中，出卖人还可能出现债务纠纷，导致房屋被债权人扣押。

如果拆迁安置房已取得产权回迁房和安置房的区别，且无限制对外出售的规定，或者已超过限制转让期限的，该拆迁安置房与普通商品房无异，该安置房可以买卖。

动迁房一般有两种情况：一是业主已持有房产证；二是业主已持有房产证。 另一种是业主只持有搬迁协议的情况。

作为第一种情况，即业主已取得商业小区的《房产证》。 这些搬迁房屋可以用于二手销售或租赁交易，因为在二手交易过程中，《房产证》是受到房管局认可和监管的。 因此，持有《房产证》的动迁房屋可以在交易所正常转让、更名。 这对于买家来说是非常安全的，不用担心其他的事情。

另一种情况是，业主只有开发商的搬迁协议，购房者就需要更加小心。 这些房屋的业主只有开发商的拆迁协议，在进行二手交易时，无法到房产交易所办理过户公证或更名。 由于拆迁协议只是业主与开发商之间的私人商业协议，该协议并未得到房委会的认可。 因此，双方在进行交易时回迁房和安置房的区别，只能到公证处进行公证交易，真正的转让交易只有在《房产证》出具后才能进行。

销售价格不同

保障性住房是由国家相关机构安排和建设的，价格自然是由政府制定的。 而且由于住房建设的目的是为了提供保障，因此价格一般低于市场上的住房价格。

但无论是经济适用房还是可交易的动迁房、安置房，现在都受到市场和地段、品质、学区等因素的影响。

商品房是开发公司建造的，价格自然由公司决定。 为了赚取利润，价格自然会高很多。

产权性质不同

一般来说，商品房、住宅和酒店式公寓的产权年限分别为70年和40年。 当然，随着房屋使用年限的增加，产权剩余年限也会减少。 不过，今年最新的民法典各分编草案已提请全国人大常委会审议。 其中一条条款草案涉及产权问题：住宅建设用地使用权到期的，自动续期。 缴纳或者减免续展费用，依照法律、行政法规的规定执行。 具体后续落实和落实将取决于后续政策发布。

结尾