天津楼市的底层逻辑，没有变化。如果钱进入楼市，天津会不会迎来大行情？2020年，中国楼市迎来了一波大行情，主要受全球央行放水影响。2021年8月，出现恒大事件，全国楼市变天，一轮短行情宣告结束。如果小阳春过后，一线城市房价大涨，轮动到天津至少也要下半年。今年天津楼市的两个时点：房价快涨慢回，上半年没机会降价。更不必焦虑，即便天津迎来大行情，刚需盘也很难涨价。
去年问“房价跌不跌”，今年问“房价涨不涨”。
二手房，成交量惊人，眼看要破700套大关。
业主坐不住了，魔幻的“坐地起价”。
新房售楼处周末“人满为患”，一堆楼盘喊涨价。
面对“冲击”，很多人都慌了。
如果“慢升温”，自然会理性从容。
偏偏突然“急升温”，一下子就乱了阵脚。
涨价了还买不买？后面会降回来吗？
不买会不会没房了？
现在还没涨价，过俩月会不会涨？
所有疑惑，都需要回答这个问题：
这是一次常规的小阳春？还是贯穿全年的行情？
结论说在前：
现在楼市火热，是阶段性的。
大部分新房涨价，都属于跟风，算不上实质涨价。
只有个别楼盘，属于趋势性的真涨价。
为什么？原因很简单。
第一，天津楼市基本面有没有变化？
第二，就算有大行情天津房价降了吗最新消息，天津会领涨全国吗？
天津楼市的底层逻辑，没有变化。
政策、经济、产业、人口、购房人群，都未出现本质改变。
而这些，都与房价互为表里。
既然没变，那房价又因什么而上涨呢？
房价说到根上，是货币效应。
居民手里的钱，决定房价高度，以及对楼市的支撑力。
所以，天津这波行情，只是供需关系不平衡的短期体现。
积压的需求集中入市，导致成交量爆发式增长。
待释放完，楼市也逐渐回归平稳。
天津本身不具备房价大涨的动能，那外部呢？
放水放的令人心毛。
1月M2增速高达12.6%，创下2016年5月以来新高。
仅仅1个月，市面上的钱就多了7.38万亿。
钱如海水，四面八方涌过来。
懂经济的人，都听到了央行印钞机的轰鸣声。
每一轮放水，都能带动房价大涨，2008年、2016年均如此。
如果钱进入楼市，天津会不会迎来大行情？
需要明确——
即便中国房地产迎来大行情，天津也不是第一波。
楼市行情，有自己的“运行轨迹”：
一线城市最先启动，深圳领涨，广州、上海、北京“前赴后继”。
之后，二线城市接棒，杭州、成都、武汉、南京、天津、青岛……
这是客观存在、颠扑不破的城市轮动。
远的不说，就说2020年。
2020年，中国楼市迎来了一波大行情，主要受全球央行放水影响。
3月开始，一线城市作为领头羊，房价跳涨。
佛山、东莞、宁波、合肥、成都……强二线城市“一脸热辣”。
天津被轮动到了吗？
被轮动到了。
2020年底到2021上半年，天津有一波儿行情。
2020年底，和平学区房跳涨，三片普小涨幅达25%。
2021年3月， 改善盘启动。
天津瑞府、中海天空之镜、绿城诚园、融创梅江壹号院……涨幅达5-10%。
关键是，涨价之下，成交量还冲高。
天津瑞府签约95套、绿城诚园签约49套、中海天空之镜签约38套、融创梅江壹号院签约28套……
2021年5月，刚改盘启动。
保利和光尘樾，涨到2.3万/平米，涨了10%，5签约233套，6月签约110套。
美的旭辉翰悦府，高层涨到2.1万/平米，5月签约79套……
2021年8月，出现恒大事件，全国楼市变天，一轮短行情宣告结束。
包括天津在内，所有城市行情的启动，都遵循一个规律：
重点学区房——核心地段优质盘（改善）——核心地段普通盘（刚改）——非核心区域——远郊、二手房（市区次新、重点学区房除外）。
但基于房住不炒、楼市求稳、分化剧烈的框架下天津房价降了吗最新消息，一般都走不到最后两步。
改善、刚改涨完后，这一轮基本就结束了。
这就很清晰了。
天津会不会有大行情，取决于一线城市动没动。
北上广深，现在还停留在成交量的修复上，并没出现普遍的实质涨价。
比如全国楼市风向标深圳，2月二手房3000套的成绩，已是两年来最好。
但距离“荣枯线”5000套，还相差甚远。
那今年有没有大行情？
2023年才过去2个月，周期太短，无法确定。
如果小阳春过后，一线城市房价大涨，轮动到天津至少也要下半年。
到时，天津哪些板块房价能有起色？
2021上半年就是“镜子”。
仅有头部板块，能获得房价抬头的机会——
和平、河西、南开、西青的核心地段。
只是改善、刚改盘的戏，没有刚需盘的份儿。
2021年都没涨价的板块，今年也不可能涨价。
也因此，徐主编一直强调：
天津，要“轻城市、重板块”。
今年天津楼市的两个时点：
· 上半年看“补偿性购房”，已经确凿无疑。
· 下半年看“城市轮动”，还需要观察。
还要明确一点，什么才叫“牛市确立”？
刚需盘，涨3%以上；改善盘，涨5%以上，同时保持高成交量。
刚需买房，对价格极其敏感。
卡着首付买，可能多一万都拿不出，一旦涨幅超3%，势必影响购买力。
改善买房，对房价弹性容忍度高一些。
但涨幅超5%，也照样会“买不起”。
如果，涨价后还能成交量很高，说明两点：
❶ 买房人对后期房价乐观，预期较高。
❷ 激发出更多买房需求，“路转粉”，本来不打算买，也集中进场。
这才算得上“牛市确立”。
回到眼下的天津楼市，房价还处于修复状态。
是买还是等？分4种情况：
❶ 重点学区房。
今年上学等用，那没辙，必须得高价买。
用《老炮儿》的话讲：“摊上事儿了，就得认”。
房价快涨慢回，上半年没机会降价。
今年不上学的不必着急，可以等下半年，争取个谈价空间。
❷ 存量有限的改善、刚改盘。
不用等，抓紧选房源。
不管怎样，今年楼市一定比去年强，等来等去等到没房。
比如绿城桂语听蘭、仁恒星源世纪……
❸ 存量充足的改善盘。
不必焦虑，下半年会有更多改善盘入市，选择空间更大。
❹ 刚需盘。
更不必焦虑，即便天津迎来大行情，刚需盘也很难涨价。
