绝对的不可思议。河北区无论人口还是GDP，都在红桥区之上。人口也比红桥区多。河北区人口64.7万人，红桥区只有48.3万人。为什么到了楼市，却卖不过红桥呢？看下数据，2023年和2023年全年，红桥区无论是成交面积还是成交均价都在河北区之上。尤其是2023年的成交面积，大家用“脚”投票，已经给出了答案。具体原因，看这四点：01）外溢优势环和平+环南开的外溢红利，红桥吃的上。比如惠灵顿、中海云麓公馆...
绝对的不可思议。
河北区无论人口还是GDP，都在红桥区之上。
人口也比红桥区多。
河北区人口64.7万人，红桥区只有48.3万人。
为什么到了楼市，却卖不过红桥呢？
看下数据，2023年和2023年全年，红桥区无论是成交面积还是成交均价都在河北区之上。
尤其是2023年的成交面积，大家用“脚”投票，已经给出了答案。
具体原因，看这四点：
01）外溢优势
环和平+环南开的外溢红利，红桥吃的上。
比如惠灵顿、中海云麓公馆。
与老城厢、和平的距离都不远，城市界面也没有很大差距。
且这些和平、南开的一些板块已经到了需要置换的时间，本身没有改善盘，只能外溢。
此外，红桥南运河附近的新盘天津房子，也能承接南开外溢需求。
但河北区距离南开、和平隔着海河天津房子，心里距离上感觉很远。
更重要的是，河北一线板块，比如望海楼、意风街等，近些年没有新盘出街，选无可选。
02）城市界面
红桥进行了三年棚改，多个地块腾笼换鸟，比如西站、西于庄等。
空地所带来的城市界面，谈不上多好，但起码“干净利落”。
但河北区的老破小面积太大了。
一些遗留的土地，城市界面也不算太好。
大家买房能忍受周边是荒地，因为早晚能建设，但是忍不了老破小，特别是改善。
03）覆盖的买房群体
在覆盖买房人群方面，无论是刚需还是改善，红桥区都占了优势。
红桥区的A类改善盘，中海云麓公馆，距离南开一路之隔。
小户型地缘改善，大户型吸引的是南开与和平的外溢，即使是175平米上千万的房子，也有人愿意买单。
B类改善盘，比如仁恒星源世纪、万达水西台和碧桂园云鼎，对本地改善的吸引力很大。
仁恒星源世纪因为做新产品、引进学校，价格也可控，一些兼顾教育和居住的人，会选择。
C类的市区门槛，中交春风景里77平米两室145万起步，还临地铁，全市刚需+新天津人都会考虑。
河北区的A类改善盘，中海十里观澜和中冶德贤华府，包括首创天阅海河，大部分吸引的还是地缘改善，购买力有限。
B类项目，比如西派国印，只能吸引周边的改善，受众小。
而C类的刚需盘，中国铁建花语津郡，价格208万起步，没有红桥的低，价格上不具备优势。
04）人口结构
河北区65岁以上人口占比20.65%，全市占比最高。
老龄化严重，很多老年人不愿意动地儿；
年轻人相对少，婚房、学区房这种刚需的需求，也会相对减少。
最重要的，红桥区有后发优势。
未来在新房和教育上，都有机会“逆袭”。
红桥区拆出来的土地，未来都是新供应。
还有教育，已经成为“共识”，全市各个区域都在加强教育建设。
河西、南开也陆续把学区作为标签，提前打入新盘项目。
河东区也要再建一所九年一贯制。
红桥拿出60%的财政收入，和市教委签署框架，引入学校。
耀华中学红桥学校已经落地，上海道小学由仁恒代建，未来还有实验、一中等陆续落地。
已经有买房人提前布局红桥区房产，“孩子还小，我先买，万一以后能赶上呢。”
但河北区目前的教育还是靠着昆一和育婴里小学，名校资源不够。
综上所述，之前一直是市区老末的红桥区，正在慢慢的进步。
其实，河北区也在发力。
华为天津区域总部项目落地河北，积极推进金钟河大街区域的城市更新。
但脚步还需要更快一些。
