近几年，无论产业、城市配套，还是楼市，南开区声音渐弱。教育发力之下的南开区，要“抢人”了。但南开区不像河西区，它没有新区，做不到批量供地。南开区，是最早吃到城市更新红利的片区。天津科技广场，占据了南开区非常好的地段。在今年天津市政府工作报告中，天开科技园出现了6次。
百尺竿头须进步，十方世界是全身。
2023年，南开区，终于觉醒。
南开区怎么了？不好吗？
挺好，但对学霸的要求，素来更高些。
近几年，无论产业、城市配套，还是楼市，南开区声音渐弱。
在城市地位中，没刷出应有的存在感，被大抢风头。
和平区，盖世无双；河西区，炙手可热；甚至，红桥区，万众期待……
南开区，是时候奋起直追了。
三股力量，正在喷射：
教育发力、城市更新、做强产业。
四十里南开，即将站上C位。
想必是犹豫许久，南开中学决心迈出实质一步。
2022年9月，南开教育局与南开中学，签约合作办学。
南开中学的集团化办学，终于“回归南开”。
天拖板块，建完中（初中+高中）；
战备楼地块和原汾水道小学，建九年一贯制。
均为公办校，由南开区政府统筹建设。
战备楼地块九年一贯制学校
天拖板块完中
为什么说“回归南开”呢？
十年前，南开中学就开启了集团化办学，一直“名声在外”。
扶持了海教园、生态城，凭教育“一招鲜吃遍天”。
但自己的大本营南开区，一直未启动。
抽刀断水水更流。
尽管集团化办学的初衷，是响应教育均衡的号召。
但反映到楼市上，对学区房的热情，不降反升。
多少家庭，因为教育不得已放弃南开区，转投河西区？
河西区集团化办学已炉火纯青，师大二附小几乎成“街校”。
不得不承认，河西区留住了孩子，吸引了不少人。
十年前，南开区人口102万，河西区87万。
如今，南开区89万，负增长13万；河西区82万，只负增长5万。
人，才是区域发展的内核。
教育也是一种竞争力，南开区不能再“束手不顾”，必须补上短板。
何况，南开中学的号召力，不是一般的强劲，一呼百应。
教育发力之下的南开区，要“抢人”了。
人来了，拿什么承载？
住房，是最直接的载体。
但南开区不像河西区，它没有新区，做不到批量供地。
无法横向扩展，只能纵向深挖——启动城市更新。
拆旧建新，为楼市增加供应。
西营门、天拖，这两大片区的城市更新，已按下重启键。
西营门城市更新，总投资118亿，中交二公局做一级整理。
包括三方面：老旧小区提升改造、新建住宅、引进产业，建设规模达61万平米。
西营门片区鸟瞰图
共分8个地块，有住宅，有产业，有商业。
1、2号地，拆掉旧厂房后，都将新建住宅，容积率2.5。
6号地规划为产业园区……
目前，土地基本征收完成，下一步正式出让。
西营门城市更新规划
西营门城市更新规划
6号地产业园区效果图
天拖板块历过一轮城市更新，但还可再开发。
重点是天环客运站片区，属于地铁6、8号线枢纽站上盖。
规划1个4层商业mall，以及2个住宅地块。
共10万平米商业、10万平米住宅。
此外，天拖城市更新还包括老旧社区提升改造。
二冷地块，改造为城市公园；保山南里“原拆原建”非成套改造……
靠近快速路一侧还有空地，后期将新建住宅。
整个天拖的城市更新，总投入高达92亿。
二冷公园效果图
天拖片区总体平面图
南开区，是最早吃到城市更新红利的片区。
2003年，老城厢、西广开、奥体，城市更新后，都成为富人区。
启动的早，后发优势反而弱。
如今，红旗路以东，再无可开发的新区。
只有红旗路以西，天拖和西营门，能够形成板块概念，更新出住宅和配套。
每个区域都有自身发展路径。
河西向南，南开向西。
南开区城市更新最大的意义——
不止于提升城市界面天津楼盘倾斜后续，更在于提供亲民房价。
与河西区，抢楼市份额！
南开区的新房，有多“卑微”？
2022年，仅成交863套新房，市内六区垫底。
和平区新房又贵又少，南开区都没它成交量高。
就连“楼市阿卡林河北区”，都拼不过。
跟河西区更难以抗衡，仅是人家的1/3……
没有对比就没有伤害。
南开区是“地王窝”，豪宅化太严重。
没有800万，休想“买房自由”。
500万在南开区不算钱，很难选到合适的房。
要么面积小、要么学校差、要么产品弱……
其实购买力十足，但没有合适的供应。
以至于改善只能外溢，哺育了红桥和西青。
什么才是“合适的供应”？
总价300-500万，这是市区主流改善段，是中流砥柱。
河西区，正是凭借新区，牢牢抓住了这些需求。
一目了然。
2022年，河西区300-500万的房源，成交1615套，占比70%。
全新的界面，配上一贯制重点校，兼顾了改善+学区。
南开区只能在800万以上的成交上，傲娇一把。
普宅，完全卖不过河西区。
今年，河西陈塘还有大量的供应。
时机不等人。
南开楼市如果再“曲高和寡”，就真被甩的看不见尾灯了。
必须精准供地，抓住中流砥柱。
天拖、西营门两个板块，刚好能提供350-500万的普宅。
再配上南开中学九年一贯制，竞争力大幅提升。
南开楼市，要回归了。
教育与住宅，只是一时的动力。
长期驱动力，还得靠产业。
2023年，南开区制定了“科教立区”三年行动方案。
利用南开大学、天津大学，大力度发展产业，重点建设天开高教科技园。
沿“鞍山西道—白堤路—复康路—红旗路”，启动建设1.1平方公里先导区。
总投资110亿，中铁、中交、中建等大型国企，已签约建设。
两大重点工程：
第一，盘活烂尾10年的天津科技广场；
第二，招商引资，大力度导入产业。
硬性目标已确定：
今年，先期投用25万平米的办公空间。
由天津科技广场转型的天开科技园，预计5月1日开园。
已经启动4、5、6号楼的室内装修，以及裙楼的提升改造。
预计8月15日，除了1、7、8号楼外，其余具备交付使用条件。
天津科技广场，占据了南开区非常好的地段。
因各种原因烂尾多年，始终是南开区的一道伤疤。
如今终于有了实质进展。
不仅盘活在即，还将引入科技企业，更名为“天开科技园”。
对南开区引人、引业、引钱，都是重大利好。
此处一定有质疑声。
建设天开科技园，这次绝不是“口头承诺”，是动真格了。
在今年天津市政府工作报告中，天开科技园出现了6次。
从市政府，到南开区政府，重点强调，格外重视。
重要到什么程度呢？
首先，南开区成立了三支由区领导带队的招商团队。
这已是前所未有的大动作了，而且还定点包片，招商引资。
力争开园时，有近300个项目入驻。
其次天津楼盘倾斜后续，官方发布政策支持。
3月10日，天津市科技局公示《天津市支持天开高教科技园高质量发展的若干政策措施（征求意见稿）》的通知。
其中涉及多个“真金白银”、“创新性”的政策。
比如，设立“天开园发展专项资金”。
专项资金以五年为一周期，首期（2023年至2027年）每年基础额度4亿元。
由市和南开区两级政府共同负担，市级负担50%，南开区负担50%。
每年投入4亿，连续5年，这就是20亿。
如此大手笔，在天津着实罕见。
另外，支持天开园土地高效复合利用。
“允许调整土地用途，提高配套服务设施比例，支持权利人提高建设用地容积率。”
烂尾的天津科技广场，全部为商业性质。
要想全部盘活，难度很大。
如果能调整土地性质，引入居住功能，那人气聚拢的必然更快。
此外，还包括人才引进绿色通道、免租金……多条宽松政策。
产业，是南开区最好的一张底牌。
因为南开区有高校优势，距离人才“最近”，也最应该留住人才。
如今，南开区，产业觉醒。
再加上来自政府独宠式的政策倾斜，终于找准了发力赛道。
方向，是比速度更重要的追求。
今天的南开区，走上城市红毯的步伐明显加快。
时代的洪流和政府的推力，给了南开崛起的动力。
老将出马，一个顶俩。
下一站，南开区！
