相比当时三亚动辄数万一平米的房价，那会儿的防城港不过四五千一平米，似乎更能满足一些人的“海居梦”。与此同时，来自东北、江浙、山西等地的买家们一次性买下一层商铺或十几套房子的故事，几乎是不少防城港楼盘售楼人员都曾听闻或经历过的事情。
文/陈淑莲
“有很多未完工的建筑和空置房屋，但没有人看这些房子。” 在防城港从事房产中介业务的周明告诉《中国新闻周刊》，今年他还没有开单，已经考虑转行。 “送外卖或者直播，先把这件事处理完再说。”
广西南部沿海城市防城港曾是炒房者的热土。 一周的时间里，房价一路飙升，从均价四五千元每平方米飙升至9000元每平方米。
“深圳的昨天就是防城港的今天，深圳的今天就是防城港的未来。” 曾经略显夸张的营销广告，刺激了一波又一波的人前来抢购，反映出防城港目前的房价已经几乎腰斩，处于断崖式下跌的事实。 销售额的下降尤其具有讽刺意味。
据克而瑞发布的百城月度库存报告显示，截至5月20日，广西防城港市商品房销售周期高达152个月。 以此推算，如果不建新房，库存需要12年零7个月的时间才能售完。
防城港成为全国商品房淘汰周期最长的城市。
过去的房地产市场神话
防城港的房地产市场就像过山车一样。 房价上涨之初，并不只是毫无根据的“海市蜃楼”。
防城港与东盟国家陆海相连，是中国内陆腹地进入东盟国家最便捷的海陆门户。 随着中国—东盟自由贸易区建设、泛北部湾区域经济合作发展、广西北部湾经济区开放发展加快，这里的区位优势不断提升。
航拍防城港东兴市景观。图/图昆虫创意
2018年海南全范围限购，给这里带来了新的发展机遇。 一夜之间，大批房产中介、销售渠道、炒房者将目光投向了隔海相望的广西北海、防城港等小城市。
与当时三亚动辄上万一平方米的房价相比，当时的防城港只有4000至5000平方米，似乎更能满足一些人的“海边生活的梦想”。 ”
同年，国务院还批准设立广西防城港边境旅游先行区。
广西归图科技创始人、资深房地产研究员吴宁告诉《中国新闻周刊》，在一系列利好因素刺激下，2018年防城港楼市相当火爆，土地出让价、楼面价多次破纪录，房地产市场和土地实现量增长。 物价都涨了。
国信房产信息网数据显示，2017年防城港土地出让面积为353万平方米，2018年增长近一倍至689万平方米。
当时天津滨海新区房价便宜的板块，走在防城港商业街上，光是房产中介店就有十多家，配套装修、装修、房屋托管、建材等楼市相关行业的商铺也比比皆是。 原因是“房子难找”。 是那个时代的真实写照。
与此同时，来自东北、江、浙、山西等地的购房者一次性购买一层商铺或十几套房子的故事，是很多防城港房地产销售人员都听过或经历过的。
这股购房热潮造就了曾经风靡一时的“防城港自由行一日游”旅游团。 旅行团除了参观白浪海滩、石角红树林保护区等防城港景点外，还可以品尝当地特色美食，有时甚至赠送免费礼物。
不过，在巡演过程中，看几处楼盘、参观样板房，已经成为当地房产中介圈子的常见销售套路。 虽然一路上成本较高，但只要团里有一个客户下单，基本上就可以盈利，不亏本。
当时有媒体报道称，一些传销组织还以“一日看房”为名，宣传北部湾经济区的发展潜力和防城港房地产市场的投资潜力，诱导外地人没有深入了解当地情况的游客购买房屋。 ，并进入传销等非法组织。
当然，传销不可能创造出如此巨大的房地产市场神话。 防城港引人瞩目的热销数据主要来自于境外炒房客的源源不断涌入。
据防城港房产网统计，2018年防城港市（含港广区、防城区、东兴市）共销售商品房48486套，较2017年增长85.46%。
周明告诉《中国新闻周刊》，当年只要在防城港市走一圈，随处可见正在开发建设的房地产，高大的塔吊与城市天际线融为一体。 “只是谁也没想到，短短几年时间，曾经繁华的景象，已经被大量烂尾楼和空置房屋所取代。”
严重依赖出口
在防城港房地产市场神话中，“渠道销售”的“作用”不可或缺。
防城港辖港区、防城区、东兴市、上思县。 其中天津滨海新区房价便宜的板块，防城区为老城区，当地人居住最多，而港区为新区，新建物业主要集中在该区域。
防城港市一房地产项目负责人赵峰告诉《中国新闻周刊》，港区购房者大部分来自外地，出口销售接近90%。 “基本上这一切都取决于渠道。 佣金返利稳定在10点左右，有时可以达到20点以上。 观点”。
吴宁还表示，在北部湾的几个城市中，防城港一直给予渠道佣金最高。 “一开始的回扣是每平方米500到600元，后来涨到了1000元。”
以一套80平米、总价40万元的房子为例。 如果按每平方米1000元返利，则需向渠道支付近8万元。
易居研究院智库中心研究总监严跃进向《中国新闻周刊》表示，虽然过去几年防城港房地产市场在诸多利好因素叠加下一度迎来“小跃进”，但这里的缺点一直很明显。
作为一个常住人口刚过100万的边境小城，防城港当地的购房需求并不高，自身规模不足以支撑这个房价，因此严重依赖外销。
高昂的获客成本也在一定程度上破坏了当地楼市生态。 “你需要像大海捞针一样寻找来自全国各地的客户，往返机票、吃住、接待都不是一笔小钱。” 严跃进说道。
